Les murs mitoyens manquants de Leopalace21 ont condamné 14 599 bâtiments — et ont abouti à une offre publique d'achat de 270 milliards de yens

En 2018, le plus grand constructeur japonais d'immeubles locatifs, Leopalace21, a admis que les murs mitoyens séparant les logements de ses bâtiments n'atteignaient pas le comble — et le problème n'a cessé de s'étendre : cloisons, travaux de plafond, défaillances de résistance au feu, mauvais matériau de remplissage à l'intérieur des murs, et assemblages de murs extérieurs non conformes à la certification ministérielle sous laquelle ils avaient été vendus. L'entreprise a ordonné une enquête sur l'ensemble de son parc d'environ 39 000 bâtiments.

L'enquête a confirmé l'ampleur : à la fin mars 2019, 14 599 bâtiments — plus de 70 % des quelque 20 000 examinés jusque-là — présentaient des défauts, dont 7 085 graves et 7 514 classés comme mineurs. Les logements dont les plafonds ne satisfaisaient pas aux normes de résistance au feu ont été jugés dangereux, et les locataires ont été invités à déménager à bref délai ; en mai 2019, seuls 56 % du parc avaient été examinés et jugés.

Le 29 mai 2019, le comité d'enquête externe composé d'avocats a remis son rapport : aucune implication directe de la direction générale n'a été prouvée, mais il a rattaché les défauts à une culture d'entreprise fondée sur la direction d'un seul homme. L'entreprise a réagi en renouvelant sa direction. La facture financière a suivi : une perte nette consolidée de 80,2 milliards de yens pour l'exercice clos en mars 2020, sa deuxième perte annuelle consécutive, les travaux de réparation étant ensuite interrompus par la pandémie et le taux d'occupation baissant.

14 599 bâtiments défectueux sur ~39 000 ; perte nette de 80,2 milliards de yens pour l'exercice clos en mars 2020, deuxième année consécutive dans le rouge ; offre de rachat de 2026 sur une valorisation d'environ 270 milliards de yens

Le défaut critique était invisible à la livraison : un mur mitoyen s'arrêtant sous la ligne des combles paraît fini depuis l'intérieur de la pièce.

La rapidité et le coût étaient le produit — les banlieues locatives construites en série laissaient la qualité de construction comme variable à comprimer.

Le constructeur évaluait lui-même son travail ; la certification existait sur le papier pour les matériaux, mais la pratique sur chantier s'en écartait.

Une culture de gestion à la personnalité unique, comme l'a constaté le comité, n'a laissé à personne la possibilité d'arrêter ou même de signaler les raccourcis.

Le produit le moins cher du marché manque souvent de quelque chose que personne ne peut voir. Les travaux cachés n'ont pas de témoin, aussi l'incitation à les négliger ne meurt-elle jamais — les inspections doivent être conçues pour cela.

Leopalace21 a consacré 2019-2020 à inspecter et réparer son parc tandis que les locataires des logements présentant un risque d'incendie étaient relogés ; la pandémie a ensuite interrompu les réparations et fait baisser le taux d'occupation, aggravant les pertes. L'entreprise n'a jamais retrouvé sa position — et en septembre 2026, Hikari Tsushin, qui détenait déjà environ 18 %, a lancé avec deux fonds d'investissement une offre publique d'achat à 1 000 yens par action, valorisant l'entreprise à environ 270 milliards de yens, quarante ans après avoir contribué à financer l'essor du constructeur. L'OPA se déroule du 15 septembre au 30 octobre 2026.