Leopalace21 fehlende Brandwände besiegelten 14.599 Gebäude – und endeten in einer Übernahme für 270 Mrd. ¥

Im Jahr 2018 räumte Japans größter Errichter von Mietwohnungen, Leopalace21, ein, dass die Brandwände, die in seinen Gebäuden die Einheiten voneinander trennen, nicht bis zum Dachraum reichten – und das Problem breitete sich weiter aus: Trennwände, Deckenarbeiten, Mängel bei der Feuerwiderstandsfähigkeit, falscher Füllstoff in Wänden und Außenwandkonstruktionen, die nicht der ministeriellen Zertifizierung entsprachen, unter der sie verkauft worden waren. Das Unternehmen ordnete eine Untersuchung seines gesamten Bestands von etwa 39.000 Gebäuden an.

Die Untersuchung bestätigte das Ausmaß: Bis Ende März 2019 wiesen 14.599 Gebäude – über 70 % der rund 20.000 bis dahin geprüften – Mängel auf, davon 7.085 schwerwiegende und 7.514 als geringfügig eingestufte. Wohnungen, deren Decken die Brandschutzstandards nicht erfüllten, wurden als gefährlich beurteilt, und die Mieter wurden aufgefordert, kurzfristig auszuziehen; bis Mai 2019 waren nur 56 % des Bestands überhaupt untersucht und beurteilt worden.

Am 29. Mai 2019 legte der externe Untersuchungsausschuss aus Anwälten seinen Bericht vor: Eine direkte Beteiligung der Unternehmensführung wurde nicht nachgewiesen, doch der Ausschuss führte die Mängel auf eine Unternehmenskultur zurück, die auf Alleinherrschaft aufgebaut war. Das Unternehmen reagierte mit einer Erneuerung seiner Führung. Die finanzielle Rechnung folgte: ein konsolidierter Jahresfehlbetrag von 80,2 Mrd. ¥ für das am März 2020 endende Geschäftsjahr, der zweite Jahresverlust in Folge, wobei die Reparaturarbeiten später durch die Pandemie unterbrochen wurden und die Auslastung sank.

14.599 von ~39.000 Gebäuden mangelhaft; 80,2 Mrd. ¥ Jahresfehlbetrag im Geschäftsjahr 3/2020, das zweite Jahr in Folge mit Verlust; Übernahmeangebot 2026 mit einer Bewertung von ~270 Mrd. ¥

Der entscheidende Mangel war bei der Übergabe unsichtbar: Eine Brandwand, die unterhalb der Dachbodenlinie endet, sieht vom Zimmer aus fertig aus.

Geschwindigkeit und Kosten waren das Produkt – in massenhaft errichteten Mietsiedlungen blieb die Bauqualität die Variable, an der gespart wurde.

Der Errichter bewertete seine eigene Arbeit; die Zertifizierung existierte auf dem Papier für Materialien, doch die Praxis auf der Baustelle wich davon ab.

Eine Kultur der Alleinherrschaft in der Führung, wie der Ausschuss feststellte, ließ niemanden übrig, der die Abkürzungen hätte stoppen oder auch nur melden können.

Dem billigsten Produkt auf dem Markt fehlt oft etwas, das niemand sehen kann. Verborgene Arbeiten haben keine Zeugen, daher stirbt der Anreiz, sie auszulassen, nie – Kontrollen müssen darauf ausgelegt sein.

Leopalace21 verbrachte die Jahre 2019–2020 damit, seinen Bestand zu prüfen und zu reparieren, während Mieter von Einheiten mit Brandrisiko umgesiedelt wurden; die Pandemie unterbrach dann die Reparaturen und drückte die Auslastung, was die Verluste vertiefte. Das Unternehmen erlangte seinen Ruf nie zurück – und im September 2026 startete Hikari Tsushin, das bereits etwa 18 % hielt, gemeinsam mit zwei Investmentfonds ein Übernahmeangebot zu 1.000 ¥ je Aktie, das das Unternehmen mit rund 270 Mrd. ¥ bewertet, vierzig Jahre nachdem es geholfen hatte, den Aufstieg des Errichters zu finanzieren. Das TOB läuft vom 15. September bis zum 30. Oktober 2026.