DAMAC以特朗普球场和雨林为卖点销售迪拜高尔夫社区，两者均延期

DAMAC Properties将其大型总体规划社区战略建立在标志性配套设施之上。占地4200万平方英尺的AKOYA by DAMAC以特朗普国际高尔夫俱乐部迪拜为核心，于2013年宣布，根据DAMAC自己2014年的声明，该球场“定于2015年底开放”。其后续项目是位于迪拜乐园、占地5500万平方英尺的AKOYA Oxygen，于2014年9月推出，围绕第二座特朗普品牌球场——后来披露为老虎·伍兹设计事务所的作品——以及一项在穹顶下建造“中东首个热带雨林”的计划，整个开发项目预定在迪拜2020年世博会之前完工。

但时间表另有安排。第一座球场于2017年2月18日开业——比承诺的2015年底窗口晚了约16个月——DAMAC通过将整个社区更名为“Damac Hills”来纪念这一时刻。2015年4月，伍兹球场的设计被宣布定稿，主要施工招标“即将发布”，首批居民预计2017年入住；到2017年12月，Golf News Net仍在解释伍兹的设计已完成，但球场仍未开放。

销售逻辑很明确：DAMAC援引毕马威的一项研究结果，称高尔夫球场可使周边房产价值提升高达20%。这一溢价早在配套设施存在之前就已通过期房价格收取，使买家持有的别墅定价参照的是一座尚未开业的高尔夫球场和一片尚未建成的雨林。

第一座球场比“2015年底”的开业目标晚了约16个月；第二座球场和雨林在居民已预定2017年入住的情况下仍未建成。

核心价值主张——品牌高尔夫和地区首个雨林——不在DAMAC的控制范围内，依赖于授权合作伙伴和独立的施工时间表。

完工承诺与固定的外部截止日期（2020年世博会）相捆绑，而没有任何承包商在合同上有义务保障这些期限。

营销前提（根据毕马威，高尔夫带来20%的价值溢价）创造了提前宣布吸引点并在破土动工前通过期房定价将其变现的动机。

当球场最终开业时将AKOYA更名为Damac Hills，表明品牌已成为配套设施的“人质”（受制于配套设施）——在第三方交付之前，社区无法按承诺进行营销。

以配套设施为主导的预售借用了你无法控制的时间表。当品牌吸引点延期时，延迟就成为社区的品牌——定价应基于已存在的东西，而非合作伙伴承诺的东西。

DAMAC Hills于2017年2月随其高尔夫俱乐部开业，成为该开发商以配套设施为主导的社区的模板，而AKOYA Oxygen——在DAMAC的营销中更名——继续以第二座球场及其自有俱乐部为卖点销售，截至2017年底两者均未开业。雨林穹顶从未以2015年承诺的规模出现在交付的社区中，第二座特朗普世界高尔夫俱乐部成为多年承诺而非启动资产。