DAMAC以特朗普球場與一座雨林推銷杜拜高爾夫社區；兩者皆延遲

DAMAC Properties將其總體規劃社區策略建立在引人注目的設施之上。佔地4,200萬平方英尺的AKOYA by DAMAC以特朗普國際高爾夫俱樂部杜拜（Trump International Golf Club Dubai）為核心，該俱樂部於2013年宣布，且根據DAMAC自己2014年的聲明，「預計於2015年底開幕」。其續作、位於Dubailand、佔地5,500萬平方英尺的AKOYA Oxygen於2014年9月推出，圍繞第二座特朗普品牌球場——後來揭露為Tiger Woods Design的委託案——再加上一項在圓頂下打造「中東第一座熱帶雨林」的計畫，整個開發案預定在杜拜2020年世博會之前完工。

時程卻另有打算。第一座球場於2017年2月18日開幕——比承諾的2015年底窗口晚了約16個月——DAMAC藉此將整個社區更名為「Damac Hills」。2015年4月，Woods球場的設計已宣告定案，主要施工招標「即將發布」，首批住戶預計於2017年入住；到了2017年12月，Golf News Net仍在解釋Woods的設計已完成，但球場仍未開幕。

銷售邏輯十分明確：DAMAC引用KPMG的一項研究發現，高爾夫球場可使鄰近房產價值提升最高達20%。這項溢價早在設施存在之前，就已透過預售價格收取，讓買家持有的別墅是以一座尚未開幕的球場和一座尚未興建的雨林來定價。

第一座球場比其「2015年底」的開幕時間晚了約16個月；第二座球場與雨林在住戶已預計於2017年入住之際仍未興建。

引人注目的價值主張——品牌高爾夫與區域首創的雨林——不在DAMAC的控制範圍內，取決於授權合作夥伴與各自的施工時程。

完工承諾被疊加在固定的外部期限（2020年世博會）之上，而沒有任何承包商在合約上有義務保障這些期限。

行銷前提（根據KPMG，高爾夫帶來20%的價值溢價）創造了儘早宣布設施、並在動工前透過預售定價將其變現的誘因。

當球場終於開幕時，將AKOYA更名為Damac Hills，顯示品牌已成為設施的俘虜——在第三方交付之前，該社區無法以其承諾的方式行銷。

以設施為主導的預售，借用的是你無法控制的時程。當品牌設施延誤時，延誤就成了社區的品牌——依實際存在的事物定價，而非合作夥伴的承諾。

DAMAC Hills於2017年2月隨著其高爾夫俱樂部開幕，並成為該開發商以設施為主導的社區範本；而AKOYA Oxygen——在DAMAC的行銷中重新命名——則繼續以第二座球場及其自有俱樂部為賣點銷售，截至2017年底，兩者皆未開幕。雨林圓頂從未以2015年承諾的規模出現在已交付的社區中，而第二座特朗普世界高爾夫俱樂部（Trump World Golf Club）則成為一項多年期的承諾，而非開幕資產。