DAMAC vendió comunidades de golf en Dubái con campos de Trump y una selva tropical; ambas se retrasaron

DAMAC Properties construyó su estrategia de comunidades planificadas en torno a servicios de gran renombre. AKOYA by DAMAC, de 42 millones de pies cuadrados, se centró en el Trump International Golf Club Dubai, anunciado en 2013 y, según las propias declaraciones de DAMAC de 2014, "previsto para abrir a finales de 2015". Su continuación, AKOYA Oxygen, de 55 millones de pies cuadrados, en Dubailand, se lanzó en septiembre de 2014 en torno a un segundo campo con la marca Trump —revelado después como un encargo de Tiger Woods Design—, además de un plan para "la primera selva tropical de Oriente Medio" bajo una cúpula, con todo el desarrollo previsto para completarse antes de la Expo 2020 de Dubái.

El calendario tenía otros planes. El primer campo abrió el 18 de febrero de 2017 —unos 16 meses después de la ventana prometida de finales de 2015— y DAMAC marcó el momento rebautizando toda la comunidad como "Damac Hills". En abril de 2015 se había declarado finalizado el diseño del campo de Woods, con la licitación principal de construcción "emitida en breve" y los primeros residentes previstos para 2017; en diciembre de 2017, Golf News Net seguía explicando que el diseño de Woods estaba terminado pero el campo seguía sin abrir.

La lógica de ventas era explícita: DAMAC citó un hallazgo de KPMG según el cual los campos de golf elevan hasta un 20% el valor de las propiedades adyacentes. Esa prima se cobraba en precios de venta sobre plano mucho antes de que existiera el servicio, dejando a los compradores con villas valoradas en función de un campo de golf que no había abierto y una selva tropical que no se había construido.

El primer campo incumplió su apertura de "finales de 2015" por unos 16 meses; el segundo campo y la selva tropical seguían sin construir cuando los residentes ya estaban previstos para 2017.

La propuesta de valor principal —golf de marca y una selva tropical pionera en la región— quedaba fuera del control de DAMAC, dependiente de socios licenciantes y de calendarios de construcción separados.

Las promesas de finalización se acumulaban contra plazos externos fijos (Expo 2020) que ningún contratista estaba contractualmente obligado a proteger.

La premisa de marketing (una prima de valor del 20% por el golf, según KPMG) creó un incentivo para anunciar atracciones pronto y monetizarlas en precios de venta sobre plano antes de iniciar las obras.

El cambio de nombre de AKOYA a Damac Hills cuando el campo por fin abrió muestra que la marca se había convertido en rehén del servicio: la comunidad no podía comercializarse como se prometió hasta que un tercero cumpliera.

La preventa basada en servicios toma prestado un calendario que no se controla. Cuando la atracción de marca se retrasa, el retraso se convierte en la marca de la comunidad: hay que valorar lo que existe, no lo que promete un socio.

DAMAC Hills abrió con su club de golf en febrero de 2017 y se convirtió en la plantilla de las comunidades del promotor basadas en servicios, mientras que AKOYA Oxygen —rebautizada en el marketing de DAMAC— siguió vendiéndose en torno al segundo campo y su propio club, ninguno de los cuales había abierto a finales de 2017. La cúpula de la selva tropical nunca formó parte de la comunidad entregada a la escala prometida en 2015, y el segundo Trump World Golf Club se convirtió en una promesa de varios años en lugar de un activo de lanzamiento.