Pacifico 將一間公寓當作兩房出售——一扇未經授權的窗戶令它損失 34,000 英鎊

Pacifico Ltd（前稱 Bronte Capital Ltd）於 2015 年將卡迪夫 Hamilton Street 15 號改建為兩個公寓單位，並將 Apartment 1 以兩房物業宣傳。二樓前方的房間之所以能作為睡房使用，僅因一扇從未取得規劃許可的 Velux 天窗：該建築位於保育區內，受 Article 4 Direction 規管，該指示撤銷了天窗的許可發展權。租約圖則將兩個房間標示為「Bed 01」及「Bed 02」，地產代理的電郵亦將前方房間稱為睡房。

Eryl Rosser 於 2016 年 7 月 8 日以 299,950 英鎊完成交易。賣方的律師公會物業資料表格（TA6）聲明，賣方並不知悉任何違反規劃許可的情況或未經必要同意的工程，亦無規劃問題需要解決。2017 年 10 月，卡迪夫市議會致函表示該 Velux 天窗未經授權；追溯同意不會獲批，保留該窗戶可能面臨正式執法行動。Rosser 將其拆除——這使該房間失去建築法規對睡房所要求的通風及採光。

她提出訴訟。在 Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch) 一案中，Zacaroli 法官裁定賣方作出了一項買方所依賴的不實事實陳述：聲稱有兩間睡房，而實際上只有一間。Pacifico 的抗辯——包括將房間稱為睡房並不保證合法用途、買方的律師應已查閱市議會規劃入門網站，以及董事真誠地依賴其記憶及建築法規竣工證書——全部不成立。買方的調查責任並不免除賣方的責任，Rosser 獲判 34,142.92 英鎊。

因不實陳述而獲判 34,142.92 英鎊損害賠償，買家則在拆除窗戶後剩下一間一房公寓。

Pacifico 依據一扇從未取得規劃許可的天窗，將該公寓以兩房宣傳及記錄——包括租約圖則、代理的電郵及 TA6 的答覆。

董事憑記憶而非查閱規劃記錄來填寫不實陳述表格，而法院將「不知悉」詮釋為暗示賣方已作查核。

該房間僅在違法窗戶存在的情況下才符合睡房標準，因此該佈局永遠無法同時符合規劃規則及建築法規。

在業權轉讓表格上，「不知悉任何違反情況」會被理解為你已作查核的陳述。將一間在法律上不能作為睡房的房間當作睡房出售，會令當日的折扣日後變成損害賠償。

該判決 Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch) 現已成為改建物業中睡房描述及 TA6 答覆的 leading example：賣方不能以買方有機會查閱公開規劃記錄作為擋箭牌，而基於記憶的真誠信念亦不能作為不實事實陳述的抗辯。英國業權轉讓評論者引用此案警告，改建公寓中的第二間「睡房」必須同時符合規劃許可及建築法規，方可被描述為睡房。