Pacifico vendeu um apartamento como dois quartos — uma janela não autorizada lhe custou £34.000

A Pacifico Ltd (anteriormente Bronte Capital Ltd) converteu o imóvel na 15 Hamilton Street, em Cardiff, em dois apartamentos em 2015 e anunciou o Apartamento 1 como um imóvel de dois quartos. O quarto da frente no segundo andar só funcionava como quarto por causa de uma claraboia Velux que nunca teve permissão de planejamento: o edifício fica em uma área de conservação abrangida por uma Diretiva Article 4 que removeu os direitos de desenvolvimento permitido para claraboias. As plantas do contrato de locação rotulavam os dois cômodos como 'Bed 01' e 'Bed 02', e o e-mail da imobiliária chamava o cômodo da frente de quarto.

Eryl Rosser concluiu a compra em 8 de julho de 2016 por £299.950. O Formulário de Informações sobre a Propriedade da Law Society (TA6) do vendedor dizia que o vendedor não tinha conhecimento de quaisquer violações da permissão de planejamento ou de obras sem os consentimentos necessários, e que não havia questões de planejamento a resolver. Em outubro de 2017, o Conselho de Cardiff escreveu dizendo que a Velux não era autorizada; o consentimento retroativo não seria concedido, e manter a janela arriscava uma fiscalização formal. Rosser mandou removê-la — o que deixou o cômodo sem a ventilação e a iluminação que as normas de construção exigem para um quarto.

Ela processou. Em Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch), o juiz Zacaroli decidiu que o vendedor havia feito uma declaração de fato inverídica na qual a compradora confiou: havia dois quartos quando, na verdade, havia apenas um. As defesas da Pacifico — de que chamar um cômodo de quarto não garantia uso legal, de que os advogados da compradora deveriam ter verificado o portal de planejamento do conselho, e de que o diretor confiou honestamente em sua memória e no certificado de conclusão das normas de construção — todas falharam. O dever de investigação da compradora não eximia o vendedor, e Rosser recebeu £34.142,92.

£34.142,92 em indenização por declaração falsa, além de uma compradora que ficou com um apartamento de um quarto após remover a janela.

A Pacifico anunciou e documentou o apartamento como dois quartos — plantas do contrato de locação, o e-mail da imobiliária e as respostas do TA6 — com base em uma claraboia que nunca teve permissão de planejamento.

O diretor respondeu ao formulário de declaração falsa de memória, em vez de verificar o registro de planejamento, e o tribunal tratou 'não tinha conhecimento' como implicando que o vendedor havia verificado.

O cômodo só atendia aos padrões de quarto enquanto a janela ilegal permanecia no lugar, de modo que o layout nunca poderia satisfazer as regras de planejamento e as normas de construção ao mesmo tempo.

Em um formulário de transferência de imóvel, 'não tenho conhecimento de quaisquer violações' é lido como uma declaração de que você verificou. Vender um cômodo como quarto que ele não poderia legalmente ser transforma o desconto em indenização depois.

A sentença, Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch), agora serve como um exemplo importante sobre descrições de quartos e respostas do TA6 em imóveis convertidos: um vendedor não pode se esconder atrás da oportunidade de o comprador verificar registros públicos de planejamento, e a crença honesta baseada na memória não é defesa para uma declaração de fato inverídica. Comentaristas do setor de transferência de imóveis do Reino Unido usam o caso para alertar que um segundo 'quarto' em um apartamento convertido precisa tanto de permissão de planejamento quanto de conformidade com as normas de construção antes de poder ser descrito como quarto.