퍼시피코, 침실 2개로 분양한 플랫에 무단 창문 때문에 3만 4천 파운드 배상

퍼시피코 유한회사(옛 브론테 캐피털 유한회사)는 2015년 카디프 해밀턴 스트리트 15번지를 두 채의 아파트로 개조하고 1호 아파트를 침실 2개짜리 부동산으로 광고했다. 2층 앞쪽 방이 침실로 기능할 수 있었던 것은 오직 벨룩스 지붕창 덕분이었는데, 그 창문은 건축 허가를 받은 적이 없었다. 이 건물은 4조 지시(Article 4 Direction)가 적용되는 보존지구에 있어 지붕창에 대한 허가개발권이 제거된 상태였다. 임대차 도면에는 두 방이 'Bed 01'과 'Bed 02'로 표기되어 있었고, 부동산 중개인의 이메일도 앞쪽 방을 침실이라고 불렀다.

에릴 로서는 2016년 7월 8일 299,950파운드에 매매를 완료했다. 매도인의 법률협회 부동산 정보서식(TA6)에는 매도인이 건축 허가 위반이나 필요한 동의 없이 이루어진 공사에 대해 인지한 바가 없으며, 해결해야 할 계획 문제도 없다고 기재되어 있었다. 2017년 10월 카디프 시의회는 벨룩스 창문이 무단이라고 서한을 보냈으며, 소급 승인은 허가되지 않을 것이고 창문을 유지할 경우 정식 집행 조치를 받을 위험이 있다고 밝혔다. 로서는 창문을 철거했고, 그 결과 그 방은 침실에 요구되는 건축 규정상의 환기와 채광을 갖추지 못하게 되었다.

그녀는 소송을 제기했다. Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch) 사건에서 재커롤리 판사는 매도인이 매수인이 신뢰한 사실에 관해 허위 진술을 했다고 판시했다. 즉 침실이 두 개라고 했지만 실제로는 한 개뿐이었다는 것이다. 퍼시피코의 항변, 즉 방을 침실이라고 부른다고 해서 적법한 용도를 보장하는 것은 아니라는 점, 매수인의 변호사가 시의회 계획 포털을 확인했어야 한다는 점, 이사가 자신의 기억과 건축 규정 준공 증명서를 정직하게 신뢰했다는 점은 모두 받아들여지지 않았다. 매수인의 조사 의무가 매도인을 면책시키지 않았으며, 로서는 34,142.92파운드를 회수했다.

허위 진술에 대한 손해배상으로 34,142.92파운드, 그리고 창문을 철거한 뒤 침실 1개짜리 플랫을 떠안게 된 매수인.

퍼시피코는 임대차 도면, 중개인 이메일, TA6 답변 등을 통해 플랫을 침실 2개로 광고하고 문서화했는데, 그 근거는 건축 허가를 받은 적이 없는 지붕창이었다.

이사는 계획 기록을 확인하지 않고 기억에 의존해 허위 진술 서식에 답했고, 법원은 '인지하지 못했다'는 표현을 매도인이 확인했다는 의미로 해석했다.

그 방은 불법 창문이 남아 있는 동안에만 침실 기준을 충족했으므로, 그 배치는 계획 규칙과 건축 규정을 동시에 만족할 수 없었다.

부동산 이전 서식에서 '어떤 위반도 인지하지 못했다'는 문구는 확인했다는 진술로 읽힌다. 법적으로 침실이 될 수 없는 방을 침실로 판매하면 나중에 그 할인이 손해배상으로 바뀐다.

Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch) 판결은 이제 개조 부동산의 침실 설명과 TA6 답변에 관한 대표적 사례로 기능한다. 매도인은 매수인이 공개 계획 기록을 확인할 기회가 있다는 점을 방패로 삼을 수 없으며, 기억에 근거한 정직한 신념은 허위 사실 진술에 대한 항변이 되지 못한다. 영국 부동산 이전 업계 논평가들은 이 사건을 통해 개조 플랫의 두 번째 '침실'은 침실이라고 부르기 전에 건축 허가와 건축 규정 준수를 모두 갖추어야 한다고 경고한다.