Pacifico vendió un piso como de dos dormitorios: una ventana no autorizada le costó 34.000 £

Pacifico Ltd (antes Bronte Capital Ltd) convirtió el 15 de Hamilton Street, en Cardiff, en dos apartamentos en 2015 y comercializó el Apartamento 1 como una vivienda de dos dormitorios. La habitación delantera de la segunda planta solo funcionaba como dormitorio gracias a una claraboya Velux que nunca tuvo permiso urbanístico: el edificio está en una zona de conservación cubierta por una Article 4 Direction que suprimió los derechos de desarrollo permitido para las claraboyas. Los planos de la escritura de arrendamiento etiquetaban las dos habitaciones como 'Bed 01' y 'Bed 02', y el correo electrónico de la agencia inmobiliaria calificaba la habitación delantera de dormitorio.

Eryl Rosser completó la compra el 8 de julio de 2016 por 299.950 £. El formulario de información inmobiliaria de la Law Society (TA6) del vendedor decía que el vendedor no tenía conocimiento de ningún incumplimiento del permiso urbanístico ni de obras sin los consentimientos necesarios, y que no había cuestiones urbanísticas que resolver. En octubre de 2017 el Ayuntamiento de Cardiff escribió para decir que la Velux no estaba autorizada; no se concedería consentimiento retrospectivo y mantener la ventana entrañaba el riesgo de una ejecución formal. Rosser la hizo retirar, lo que dejó la habitación sin la ventilación e iluminación que la normativa de edificación exige para un dormitorio.

Ella demandó. En Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch), el juez Zacaroli sostuvo que el vendedor había hecho una declaración de hecho falsa en la que el comprador se basó: había dos dormitorios cuando en realidad solo había uno. Todas las defensas de Pacifico fracasaron: que llamar dormitorio a una habitación no garantizaba un uso lícito, que los abogados del comprador deberían haber consultado el portal urbanístico del ayuntamiento, y que el director se había basado honestamente en su memoria y en el certificado de fin de obra de la normativa de edificación. El deber de investigación del comprador no eximía al vendedor, y Rosser recuperó 34.142,92 £.

34.142,92 £ en daños por declaración falsa, además de un comprador que se quedó con un piso de un dormitorio tras retirar la ventana.

Pacifico comercializó y documentó el piso como de dos dormitorios —los planos de la escritura de arrendamiento, el correo electrónico de la agencia y las respuestas del TA6— amparándose en una claraboya que nunca tuvo permiso urbanístico.

El director respondió al formulario de declaración falsa de memoria en lugar de consultar el registro urbanístico, y el tribunal interpretó 'no tener conocimiento' como que el vendedor había comprobado.

La habitación solo cumplía los estándares de dormitorio mientras se mantenía la ventana ilegal, por lo que la distribución nunca podía satisfacer a la vez las normas urbanísticas y la normativa de edificación.

En un formulario de transmisión inmobiliaria, 'no tener conocimiento de ningún incumplimiento' se lee como una declaración de que se ha comprobado. Vender como dormitorio una habitación que no podía serlo legalmente convierte el descuento en daños más adelante.

La sentencia, Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch), sirve ahora como ejemplo destacado sobre las descripciones de dormitorios y las respuestas del TA6 en propiedades convertidas: un vendedor no puede escudarse en la oportunidad del comprador de consultar los registros urbanísticos públicos, y la creencia honesta basada en la memoria no es defensa frente a una declaración de hecho falsa. Los comentaristas del sector de la transmisión inmobiliaria del Reino Unido utilizan el caso para advertir de que un segundo 'dormitorio' en un piso convertido necesita tanto permiso urbanístico como cumplimiento de la normativa de edificación antes de poder describirse siquiera como dormitorio.