Pacifico将一套公寓作为两居室出售——一扇未经授权的窗户使其损失34,000英镑

Pacifico Ltd（原名Bronte Capital Ltd）于2015年将卡迪夫汉密尔顿街15号改建为两套公寓，并将1号公寓作为两居室房产进行营销。二层前面的房间之所以能作为卧室使用，仅仅是因为一扇从未获得规划许可的Velux天窗：该建筑位于一个保护区，该保护区受一项Article 4指令约束，该指令取消了天窗的许可开发权。租赁平面图将这两个房间标注为“Bed 01”和“Bed 02”，房地产中介的电子邮件也将前面的房间称为卧室。

Eryl Rosser于2016年7月8日以299,950英镑完成购买。卖方的律师协会房产信息表（TA6）称，卖方不知道任何违反规划许可的情况或未经必要同意进行的工程，也没有需要解决的规划问题。2017年10月，卡迪夫市议会致函称该Velux天窗未经授权；不会授予追溯同意，保留该窗户可能面临正式执法。Rosser将其拆除——这导致该房间缺乏建筑法规对卧室所要求的通风和采光。

她提起了诉讼。在Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch)案中，Zacaroli法官认定卖方作出了一项买方所依赖的不真实的事实陈述：声称有两间卧室，而事实上只有一间。Pacifico的抗辩——称将房间称为卧室并不保证合法用途、买方的律师本应检查市议会规划门户网站、以及董事诚实依赖其记忆和建筑法规竣工证书——均未成功。买方的调查义务并不能免除卖方的责任，Rosser获得了34,142.92英镑的赔偿。

因虚假陈述获得34,142.92英镑损害赔偿，外加买方在拆除窗户后只剩下一套一居室公寓。

Pacifico依据一扇从未获得规划许可的天窗，将该公寓作为两居室进行营销和记录——租赁平面图、中介电子邮件和TA6回答均如此。

董事凭记忆填写虚假陈述表格，而非核查规划记录，法院将“不知情”解释为暗示卖方已进行核查。

该房间只有在非法窗户保留的情况下才符合卧室标准，因此该布局永远无法同时满足规划规则和建筑法规。

在产权转让表格上，“不知道任何违规情况”应被解读为已进行核查的声明。将一个无法合法用作卧室的房间作为卧室出售，日后会将折扣转化为损害赔偿。

该判决，Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch)，现已成为改建房产中卧室描述和TA6回答方面的典型案例：卖方不能以买方有机会核查公共规划记录为挡箭牌，基于记忆的诚实信念也不能作为不真实事实陈述的抗辩。英国产权转让评论人士利用此案警告称，改建公寓中的第二个“卧室”在能够被称为卧室之前，需要同时获得规划许可和建筑法规合规。