Pacifico verkaufte eine Wohnung als Zwei-Zimmer-Wohnung – ein unzulässiges Fenster kostete das Unternehmen 34.000 £

Pacifico Ltd (früher Bronte Capital Ltd) baute 2015 das Gebäude in der 15 Hamilton Street in Cardiff in zwei Wohnungen um und vermarktete Apartment 1 als Zwei-Zimmer-Wohnung. Der vordere Raum im zweiten Obergeschoss funktionierte nur als Schlafzimmer wegen eines Velux-Dachfensters, für das es nie eine Planungsgenehmigung gab: Das Gebäude liegt in einem Conservation Area, das von einer Article 4 Direction erfasst wird, die die genehmigungsfreien Rechte für Dachfenster aufgehoben hat. Die dem Mietvertrag beigefügten Pläne bezeichneten die beiden Räume als „Bed 01“ und „Bed 02“, und die E-Mail des Immobilienmaklers nannte den vorderen Raum ein Schlafzimmer.

Eryl Rosser schloss den Kauf am 8. Juli 2016 für 299.950 £ ab. Im Property Information Form (TA6) der Law Society erklärte der Verkäufer, ihm seien keine Verstöße gegen die Planungsgenehmigung oder Arbeiten ohne die erforderlichen Genehmigungen bekannt, und es gebe keine planungsrechtlichen Fragen zu klären. Im Oktober 2017 schrieb der Rat von Cardiff, das Velux-Fenster sei unzulässig; eine nachträgliche Genehmigung werde nicht erteilt, und der Verbleib des Fensters berge das Risiko eines förmlichen Vollstreckungsverfahrens. Rosser ließ es entfernen – wodurch der Raum ohne die Belüftung und Beleuchtung blieb, die die Bauvorschriften für ein Schlafzimmer verlangen.

Sie verklagte den Verkäufer. In Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch) stellte Mr Justice Zacaroli fest, der Verkäufer habe eine unwahre Tatsachenbehauptung aufgestellt, auf die sich die Käuferin verlassen habe: Es habe zwei Schlafzimmer gegeben, tatsächlich aber nur eines. Die Verteidigung von Pacifico – dass die Bezeichnung eines Raums als Schlafzimmer keine rechtmäßige Nutzung garantiere, dass die Anwälte der Käuferin das Planungsportal des Rates hätten prüfen müssen und dass sich der Direktor in gutem Glauben auf sein Gedächtnis und die Fertigstellungsbescheinigung nach den Bauvorschriften verlassen habe – scheiterte in allen Punkten. Die Untersuchungspflicht der Käuferin entlastete den Verkäufer nicht, und Rosser erhielt 34.142,92 £ zugesprochen.

34.142,92 £ Schadensersatz wegen Falschdarstellung, dazu eine Käuferin, die nach der Entfernung des Fensters mit einer Ein-Zimmer-Wohnung zurückblieb.

Pacifico vermarktete und dokumentierte die Wohnung als Zwei-Zimmer-Wohnung – Mietvertragspläne, die E-Mail des Maklers und die TA6-Antworten – gestützt auf ein Dachfenster, für das es nie eine Planungsgenehmigung gab.

Der Direktor beantwortete das Formular zur Aufklärung aus dem Gedächtnis, statt die Planungsunterlagen zu prüfen, und das Gericht wertete „nicht bekannt“ als implizite Erklärung, dass der Verkäufer geprüft hatte.

Der Raum erfüllte die Anforderungen an ein Schlafzimmer nur, solange das unzulässige Fenster vorhanden war; daher konnte der Grundriss niemals gleichzeitig die Planungsvorschriften und die Bauvorschriften erfüllen.

In einem Formular für die Eigentumsübertragung wird „keine Verstöße bekannt“ als Erklärung gelesen, dass man geprüft hat. Einen Raum als Schlafzimmer zu verkaufen, das er rechtlich nicht sein konnte, verwandelt den Preisnachlass später in Schadensersatz.

Das Urteil Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch) gilt nun als führendes Beispiel für Schlafzimmerbeschreibungen und TA6-Antworten bei umgebauten Immobilien: Ein Verkäufer kann sich nicht hinter der Möglichkeit des Käufers verstecken, öffentliche Planungsunterlagen zu prüfen, und ein auf Erinnerung beruhender guter Glaube ist keine Verteidigung gegen eine unwahre Tatsachenbehauptung. Britische Kommentatoren zum Immobilienrecht nutzen den Fall als Warnung, dass ein zweites „Schlafzimmer“ in einer umgebauten Wohnung sowohl eine Planungsgenehmigung als auch die Einhaltung der Bauvorschriften erfordert, bevor es überhaupt als Schlafzimmer bezeichnet werden darf.