Pacifico a vendu un appartement comme ayant deux chambres — une fenêtre non autorisée lui a coûté 34 000 £

Pacifico Ltd (anciennement Bronte Capital Ltd) a converti le 15 Hamilton Street à Cardiff en deux appartements en 2015 et a commercialisé l'appartement 1 comme un bien de deux chambres. La pièce avant du deuxième étage ne pouvait servir de chambre que grâce à une fenêtre de toit Velux qui n'avait jamais obtenu de permis d'urbanisme : l'immeuble se situe dans une zone de conservation couverte par une directive Article 4 qui a supprimé les droits de développement autorisés pour les fenêtres de toit. Les plans du bail désignaient les deux pièces comme « Bed 01 » et « Bed 02 », et l'e-mail de l'agence immobilière qualifiait la pièce avant de chambre.

Eryl Rosser a finalisé l'achat le 8 juillet 2016 pour 299 950 £. Le formulaire d'information immobilière de la Law Society (TA6) du vendeur indiquait que le vendeur n'avait connaissance d'aucune violation du permis d'urbanisme ni de travaux réalisés sans les autorisations nécessaires, et qu'il n'y avait aucun problème d'urbanisme à résoudre. En octobre 2017, le conseil de Cardiff a écrit pour indiquer que la fenêtre Velux était non autorisée ; aucun consentement rétroactif ne serait accordé, et le maintien de la fenêtre risquait une procédure d'exécution formelle. Rosser l'a fait retirer — ce qui a laissé la pièce sans la ventilation et l'éclairage exigés par la réglementation de la construction pour une chambre.

Elle a intenté une action. Dans Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch), le juge Zacaroli a jugé que le vendeur avait fait une déclaration de fait inexacte sur laquelle l'acheteuse s'était fondée : il y avait deux chambres alors qu'en réalité il n'y en avait qu'une. Les moyens de défense de Pacifico — selon lesquels qualifier une pièce de chambre ne garantissait pas un usage licite, que les avocats de l'acheteuse auraient dû consulter le portail d'urbanisme du conseil, et que le dirigeant s'était fié honnêtement à sa mémoire et au certificat de conformité à la réglementation de la construction — ont tous échoué. L'obligation de l'acheteuse de procéder à des vérifications n'exonérait pas le vendeur, et Rosser a obtenu 34 142,92 £.

34 142,92 £ de dommages-intérêts pour déclaration inexacte, et une acheteuse laissée avec un appartement d'une chambre après le retrait de la fenêtre.

Pacifico a commercialisé et documenté l'appartement comme ayant deux chambres — plans du bail, e-mail de l'agence et réponses au TA6 — sur la base d'une fenêtre de toit qui n'avait jamais obtenu de permis d'urbanisme.

Le dirigeant a répondu au formulaire de déclaration inexacte de mémoire plutôt que de vérifier le dossier d'urbanisme, et le tribunal a considéré que « ne pas avoir connaissance » impliquait que le vendeur avait vérifié.

La pièce ne satisfaisait aux normes de chambre que tant que la fenêtre illégale restait en place, de sorte que l'agencement ne pouvait jamais respecter simultanément les règles d'urbanisme et la réglementation de la construction.

Sur un formulaire de transaction immobilière, « ne pas avoir connaissance de violations » se lit comme une déclaration selon laquelle vous avez vérifié. Vendre comme chambre une pièce qui ne peut pas légalement l'être transforme la remise en dommages-intérêts par la suite.

Le jugement, Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch), sert désormais d'exemple de référence sur la description des chambres et les réponses au TA6 dans les biens convertis : un vendeur ne peut se retrancher derrière la possibilité pour l'acheteur de consulter les registres publics d'urbanisme, et une conviction honnête fondée sur la mémoire ne constitue pas une défense contre une déclaration de fait inexacte. Les commentateurs britanniques en transactions immobilières utilisent cette affaire pour avertir qu'une deuxième « chambre » dans un appartement converti doit satisfaire à la fois au permis d'urbanisme et à la réglementation de la construction avant de pouvoir être qualifiée de chambre.