Pacificoは2ベッドルームとしてフラットを販売—無許可の窓が£34,000の損害をもたらした

Pacifico Ltd（旧Bronte Capital Ltd）は2015年にカーディフのハミルトン・ストリート15番地を2つのアパートメントに改装し、アパートメント1を2ベッドルーム物件として販売した。2階前面の部屋が寝室として機能したのは、建築許可を一切取得していなかったVeluxルーフライトのおかげであった。この建物は保全地区内にあり、屋根窓に対する許可開発権を排除するArticle 4 Direction（第4条指示）の適用を受けていた。リース図面には2つの部屋が「Bed 01」「Bed 02」と記載され、不動産業者のメールも前面の部屋を寝室と呼んでいた。

Eryl Rosserは2016年7月8日に£299,950で購入を完了した。売主のLaw Society Property Information Form（TA6）には、売主は建築許可違反や必要な同意なしに行われた工事を認識しておらず、解決すべき計画上の問題もないと記載されていた。2017年10月、カーディフ市議会はVelux窓が無許可であると通知した。遡及的な許可は下りず、窓を残せば正式な執行措置を受ける恐れがあった。Rosserは窓を撤去させたが、その結果、部屋は寝室に求められる建築基準の換気と採光を満たさなくなった。

彼女は訴訟を提起した。Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch)において、Zacaroli判事は、売主が買主の依拠した事実の不実表示を行ったと認定した。すなわち、実際には寝室が1つしかないのに2つあるとしていたのである。Pacificoの抗弁—部屋を寝室と呼んでも適法な使用を保証するものではないこと、買主の弁護士が市議会の計画ポータルを確認すべきだったこと、取締役が記憶と建築基準適合証明書を誠実に信頼していたこと—はいずれも退けられた。買主の調査義務は売主を免責するものではなく、Rosserは£34,142.92の賠償を得た。

不実表示に対する損害賠償として£34,142.92、さらに買主は窓を撤去した後、1ベッドルームのフラットを抱えることになった。

Pacificoは、建築許可を一切取得していなかった屋根窓を根拠に、リース図面、業者のメール、TA6の回答を通じてフラットを2ベッドルームとして販売・文書化した。

取締役は不実表示の書式に、計画記録を確認するのではなく記憶に基づいて回答し、裁判所は「認識していない」という表現を、売主が確認済みであることを含意するものと解した。

部屋が寝室の基準を満たしたのは違法な窓が設置されている間だけであったため、この間取りは計画規則と建築基準を同時に満たすことはあり得なかった。

不動産譲渡の書式において、「違反を認識していない」は、確認を行ったという表明として読まれる。法的に寝室となり得ない部屋を寝室として販売することは、その割引を後に損害賠償へと変えてしまう。

判決Rosser v Pacifico Ltd [2023] EWHC 1018 (Ch)は現在、改装物件における寝室の表示とTA6の回答に関する代表的な事例となっている。売主は、買主が公開の計画記録を確認する機会があったことに隠れて逃れることはできず、記憶に基づく誠実な信念は事実の不実表示に対する抗弁にはならない。英国の不動産譲渡の評論家たちは、改装フラットの2つ目の「寝室」は、そもそも寝室として表示する前に建築許可と建築基準の適合の両方が必要だと警告するためにこの事例を用いている。