MahaRERA multou dois incorporadores em ₹10 lakh por nunca alocar um apartamento reservado há 16 anos

Dois compradores reservaram o Apartamento nº B07, de 795 pés quadrados, na Ala B de um empreendimento originalmente chamado Sun Gates e posteriormente renomeado Sethia Imperial Avenue, junto à Super Construction, por meio de uma carta de alocação datada de 29 de maio de 2010, no valor de Rs 43,72,500. Eles pagaram Rs 17,49,000, com posse prometida para 23 de junho de 2012. O contrato de compra e venda registrado nunca foi celebrado e, em carta de 23 de março de 2018, o incorporador afirmou que não poderia continuar a construção e orientou os compradores a procurar a Sai Enterprises, que havia adquirido os direitos de desenvolvimento, para obter o reembolso. Os compradores recusaram e insistiram no apartamento.

Em 31 de outubro de 2025, a MahaRERA determinou que ambos os incorporadores alocassem um apartamento de 795 pés quadrados e celebrassem o contrato registrado no prazo de 45 dias, e pagassem juros simples sobre os Rs 17,49 lakh desde 24 de junho de 2012 até a posse, de forma solidária, nos termos da Regra 18 das Regras de RERA de Maharashtra. Os incorporadores não cumpriram. Os compradores retornaram buscando a execução e uma penalidade nos termos da Seção 63 da Lei, alegando que apartamentos estavam sendo vendidos mesmo após a ordem, para frustrar sua pretensão.

As defesas dos incorporadores fracassaram. A Sai Enterprises alegou não ter contrato com os compradores e não ter apartamento do tamanho especificado em seu empreendimento registrado; a Super Construction apresentou um certificado de arquiteto, datado de 19 de janeiro de 2026, afirmando que 795 pés quadrados era a área vendável e que a área útil (carpet area) era de cerca de 480 pés quadrados. O oficial julgador R.K. Malabade constatou que o apartamento não havia sido alocado no prazo de 45 dias e que todos os apartamentos do empreendimento haviam sido vendidos, sem nenhum restante para os reclamantes — de modo que nenhuma 'pessoa idônea e adequada' poderia ser nomeada nos termos da Circular nº 50 para celebrar o contrato.

Ele também considerou que os juros sobre os Rs 17,49 lakh dos compradores não haviam sido pagos. A MahaRERA impôs uma penalidade única de Rs 10 lakh a ambos os incorporadores nos termos da Seção 63, pagável em dois meses, e ordenou mandados de cobrança para os juros acumulados, além de Rs 20,000 em custas da reclamação.

Uma penalidade de Rs 10 lakh nos termos da Seção 63, mandados de cobrança para juros sobre Rs 17,49 lakh desde 24 de junho de 2012, e Rs 20,000 em custas da reclamação.

O incorporador recebeu Rs 17,49 lakh em 2010, perdeu a data de posse de 2012, nunca celebrou o contrato de compra e venda e, em 2018, tentou transformar os compradores em requerentes de reembolso.

O cumprimento tornou-se impossível enquanto as vendas continuavam: na época da execução, todos os apartamentos estavam vendidos e nenhum restava para os compradores, que alegaram novas vendas após a ordem de 2025.

Os incorporadores trataram a ordem de alocação de outubro de 2025 como opcional — sem alocação, sem pagamento de juros — o que converteu uma ordem de execução em um caso de penalidade nos termos da Seção 63.

Uma ordem para cumprir não significa nada se o vendedor já esvaziou a prateleira — os reguladores agora verificam se o cumprimento ainda é fisicamente possível antes de aceitar desculpas.

A MahaRERA ordenou que ambos os incorporadores pagassem a penalidade de Rs 10 lakh em dois meses e a depositassem junto à autoridade, sob pena de emissão de mandado de cobrança nos termos da Seção 40(1) da Lei. Também foram determinados mandados de cobrança para os juros acumulados sobre os Rs 17,49 lakh dos compradores desde 24 de junho de 2012, e para os Rs 20,000 em custas da reclamação. O oficial julgador registrou que, com todos os apartamentos vendidos, nenhuma pessoa idônea e adequada poderia ser nomeada para celebrar o contrato de compra e venda em nome dos compradores.