A Encol construiu o Brasil sobre uma bicicleta — 710 obras pararam quando a música acabou

Antes de aprovar uma estrutura em que um empreendimento paga os custos de outro, pergunte o que acontece no trimestre em que o dinheiro novo para de entrar. Os compradores da Encol pagaram por imóveis que pertenciam ao patrimônio geral da construtora — a proteção para eles no Brasil foi escrita depois.

A Encol começou em 1961, em Goiânia, quando o engenheiro Pedro Paulo de Souza fundou uma construtora voltada para habitação popular; no início dos anos 1990, era a maior empresa de construção do Brasil, com faturamento de cerca de um bilhão de dólares por ano, e moldava bairros inteiros de Brasília, Goiânia e Belo Horizonte. Cresceu na bicicleta: o dinheiro dos novos lançamentos pagava as obras já em andamento, o que só se sustentava enquanto a inflação corria alta e as vendas iam de vento em popa.

O Plano Real, de 1994, eliminou as duas condições de uma só vez — a inflação caiu, os juros subiram, o crédito encareceu. As vendas desaceleraram, o dinheiro novo parou de chegar e a máquina travou. Em janeiro de 1997, um consórcio de trinta e oito bancos não encontrou solução; em agosto, a Folha contabilizava 710 obras paralisadas, 42.000 compradores e mais de 800 milhões de reais devidos aos bancos. A Encol pediu concordata no fim de 1997; a falência foi decretada em 16 de março de 1999. Em Salvador, um comprador levou sua cama e seu fogão para o escritório da construtora — eram as economias de uma vida do pai dele, por um apartamento que nunca começou a ser construído.

A massa falida levou catorze anos para ser encerrada: o relatório final chegou aos tribunais de Goiás em maio de 2013 com quase 500 volumes e 153.000 páginas. Foram vendidos 4.520 ativos e recuperados cerca de 304 milhões de reais, contra uma dívida ainda estimada em torno de um bilhão; 23.000 trabalhadores haviam perdido o emprego e 42.000 compradores haviam pago por imóveis que nunca foram construídos. O fundador foi condenado em 2000 por crimes contra o sistema financeiro — a pena já havia prescrito quando o processo foi concluído.

O caso ainda é contado porque escreveu a lei. Em 2004, o Brasil criou o patrimônio de afetação — Lei 10.931 —, separando o terreno, os recursos e as obrigações de cada empreendimento do patrimônio da própria construtora, e a lei de falências de 2005 permitiu que associações de compradores concluíssem obras abandonadas. Vinte anos depois, a regra é ensinada como tendo sido instituída após o caso Encol — especificamente por causa da 'quebra' da Encol.

A Encol financiava cada torre com o dinheiro do lançamento seguinte; quando as vendas congelaram, 710 obras pararam e 42.000 compradores perderam seus imóveis, o que levou à lei brasileira de 2004.

O crescimento rodava na bicicleta — o dinheiro de cada novo lançamento pagava as obras já erguidas, um modelo que só sobrevive com inflação alta e vendas aquecidas.

O Plano Real retirou os dois apoios de uma só vez; a máquina não desacelerou, parou, e 710 obras em vinte e três estados congelaram onde estavam.

Os compradores estavam desprotegidos: 42.000 famílias haviam pago por imóveis que pertenciam ao patrimônio geral da construtora — a lei que os protege teve de ser escrita depois.

Um caixa com financiamento cruzado pressupõe que o próximo pagamento sempre chega. A Encol tornou-se a maior construtora do Brasil com essa premissa — e, quando o dinheiro novo parou, cada canteiro que ela operava virou uma única e mesma dívida.