Palazzo Versace Dubaï : Sunland a cédé son hôtel de 2,3 milliards d'AED dans un échange ; il a ouvert en 2016

Le Palazzo Versace Dubaï devait être l'un des emblèmes du Culture Village de Dubaï : un palais de 2,3 milliards d'AED et de 170 000 mètres carrés sur le Dubai Creek, avec 217 suites d'hôtel et 169 résidences de marque, toutes meublées de la collection Versace Home. Il a été construit par Emirates Sunland Group, une coentreprise détenue à 50/50 par l'australien Sunland Group et l'émirati Emirates International Holdings, avec Arabtec — le constructeur du Burj Al Arab — comme entrepreneur.

En mars 2011, le récit avait changé. Business Insider, citant Arabian Business, rapportait que le projet était « très en retard sur le calendrier », avec un « financement du projet bloqué » et des dates d'achèvement repoussées ; le promoteur n'a pas répondu. Deux mois plus tard, Emirates Sunland présentait encore le projet comme achevé à 81 %, son directeur général Soheil Abedian louant son rythme — alors même qu'environ 20 % des résidences restaient invendues sur un marché où les prix s'étaient effondrés.

La réalité est apparue en octobre 2011. Dans un dépôt auprès de l'Australian Securities Exchange, Sunland a indiqué qu'il transférerait tous ses intérêts dans les coentreprises de Dubaï — 51 % de l'hôtel Palazzo Versace et 50 % de la tour D1 de 80 étages — au promoteur de Charjah Enshaa, en échange des 49 % d'Enshaa dans le Palazzo Versace Gold Coast en Australie. Comme l'opération était un échange pur et simple d'intérêts juridiques et financiers, « aucun montant en espèces correspondant n'est requis pour régler la transaction ». Le partenaire australien s'était retiré de son vaisseau amiral au Moyen-Orient sans qu'un dollar ne change de mains.

L'hôtel a ensuite mis cinq années de plus à ouvrir. Donatella Versace a finalement coupé le ruban du deuxième hôtel de la marque dans le monde en novembre 2016 — plus de cinq ans après que le projet était censé être achevé aux quatre cinquièmes.

Un hôtel de 2,3 milliards d'AED et la tour D1 de 80 étages cédés lors d'un échange sans espèces en 2011 ; l'hôtel n'a ouvert qu'en novembre 2016

La coentreprise a été valorisée et commercialisée pendant le boom de 2007-2008, puis a dû être financée à travers le krach ; au début de 2011, des sources du secteur indiquaient que son financement était bloqué.

La commercialisation a continué en pilote automatique : les affirmations d'achèvement « à 81 % » paraissaient les mêmes mois que les rapports de financement bloqué et de dates d'achèvement repoussées.

Les ventes se sont enlisées, environ un cinquième des résidences de marque restant invendu, ne laissant aucun flux de revenus pour achever la construction.

La structure de coentreprise à 50/50 signifiait qu'aucun partenaire ne pouvait être contraint de financer le problème de l'autre ; la sortie était donc la seule option — et le seul acheteur était le propre groupe du constructeur.

Accepter un échange sans espèces d'actifs de Dubaï contre une participation dans un hôtel australien montrait à quel point la valeur comptable du projet était tombée en dessous de son montant affiché de 2,3 milliards d'AED.

Un pourcentage d'achèvement publié alors que le financement est visiblement bloqué est un argument de vente, pas un rapport d'avancement — et sur un marché effondré, personne ne financera l'écart.

Enshaa a achevé le projet, et le Palazzo Versace Dubaï a finalement ouvert le 16 novembre 2016, Donatella Versace coupant officiellement le ruban du deuxième hôtel de la marque dans le monde. La tour D1 a été achevée séparément comme repère résidentiel du Culture Village. Sunland, qui s'était retiré pour une participation équivalente dans l'hôtel de Gold Coast, a reporté son attention sur l'Australie ; le projet de Dubaï qu'il contrôlait autrefois pour 2,3 milliards d'AED a quitté ses mains sans aucune contrepartie en espèces.