Le fonds de logements étudiants de 1,8 milliard de dollars de Mapletree liquidé avec un rendement de 1,1 % contre un objectif de 12 %

En 2017, Mapletree, la branche immobilière de Temasek, a levé 535 millions de dollars américains pour un trust présenté aux clients de banques privées comme un portefeuille de logements étudiants « à haut rendement et résilient en récession », en prenant elle-même environ un tiers de la participation. Une frénésie d'acquisitions l'a porté à 35 actifs totalisant plus de 14 000 lits dans des villes britanniques et neuf États américains, pour une valeur qui a atteint plus de 1,4 milliard de dollars américains.

Les problèmes sont apparus tôt : dès mars 2018, un quart du plus important actif nord-américain du fonds, un complexe de 1 308 lits, était vide, et des bâtiments vieillissants comme le Janet Poole House de 1875, près de l'University College London, nécessitaient des rénovations coûteuses. Les restrictions de déplacement liées à la pandémie ont pesé sur la demande d'étudiants étrangers, la hausse des taux a ensuite comprimé le refinancement, et le fonds a cessé ses distributions semestrielles à la mi-2023.

Les tentatives de sortie ont échoué — une offre unique américaine aurait impliqué des rendements négatifs, et un acheteur britannique présélectionné s'est retiré. Mapletree a obtenu une prorogation de trois ans, mais en mars 2026, les investisseurs ont rejeté deux options de prorogation supplémentaires à des majorités d'environ 90 %, Mapletree s'abstenant. Le fonds est désormais en cours de liquidation avec environ 700 millions de dollars américains d'actifs, un TRI net de 1,1 % contre un objectif de 12 %, et les investisseurs devraient récupérer moins de 80 % du capital engagé.

TRI net de 1,1 % à fin 2025 contre un objectif de 12 % ; les investisseurs s'attendent à récupérer moins de 80 % du capital ; distributions interrompues à la mi-2023 ; liquidation entamée le 16 mars 2026.

Le fonds a valorisé des biens vieillissants comme des actifs clés en main : un quart de son plus important actif américain était vide en l'espace d'un an, et le parc britannique victorien nécessitait des budgets de rénovation que le modèle n'avait pas prévus.

Mapletree a repoussé l'échéance par des prorogations au lieu de vendre en période faste, puis a dû vendre sur un marché où la seule offre américaine impliquait des rendements négatifs.

La suspension des distributions en 2023 pour préserver la trésorerie a poussé les investisseurs de banques privées en quête de revenus à voter la liquidation du fonds.

L'étiquette « résilient en récession » ignorait le risque d'occupation : la demande de logements étudiants s'effondre lorsque les frontières ferment, comme la pandémie l'a prouvé.

Un fonds thématique levé au sommet d'un cycle immobilier a besoin d'un plan de sortie qui ne dépende pas du maintien du cycle à la hausse — proroger n'a fait que déplacer la vente vers un marché moins favorable.

Mapletree a averti qu'il n'est pas certain que tous les actifs restants puissent être vendus aux prix visés dans le délai d'un an de la liquidation. L'entreprise, qui gère encore 5,3 milliards de dollars américains de logements étudiants, persiste néanmoins : elle prévoit un second fonds amorcé avec des actifs britanniques premium plus récents issus d'une acquisition de 1 milliard de livres sterling en 2024, après que le parc vieillissant a compliqué le plan d'amorçage initial. Mapletree a refusé de commenter auprès du Straits Times.