메이플트리의 18억 달러 학생 주택 펀드, 목표 12% 대비 1.1% 수익률로 청산

2017년 테마섹의 부동산 부문인 메이플트리는 프라이빗 뱅크 고객들에게 '고수익·경기 침체에 강한' 학생 주택 포트폴리오로 홍보한 신탁을 위해 5억 3,500만 달러를 조성했으며, 지분의 약 3분의 1을 자체적으로 보유했다. 인수 공세를 통해 영국 도시들과 미국 9개 주에 걸쳐 1만 4,000개 이상의 침대를 갖춘 35개 자산으로 성장했고, 한때 가치는 14억 달러를 넘었다.

문제는 일찍 드러났다. 2018년 3월까지 펀드의 최대 북미 자산인 1,308개 침대 규모의 복합 단지 중 4분의 1이 비어 있었고, 유니버시티 칼리지 런던 인근의 1875년 재닛 풀 하우스처럼 노후화된 건물들은 값비싼 보수 공사가 필요했다. 팬데믹의 이동 제한은 외국인 유학생 수요를 타격했고, 이후 높은 금리는 재융자를 압박했으며, 펀드는 2023년 중반 연 2회 배당을 중단했다.

매각 시도는 실패했다. 미국 단일 입찰은 마이너스 수익률을 의미했고, 최종 후보에 오른 영국 매수자는 철회했다. 메이플트리는 3년 연장을 한 차례 얻어냈지만, 2026년 3월 투자자들은 메이플트리가 기권한 가운데 약 90%의 다수로 추가 연장 옵션 두 가지를 부결시켰다. 펀드는 현재 약 7억 달러 규모의 자산을 보유한 채 청산 절차를 밟고 있으며, 순 IRR은 목표 12% 대비 1.1%이고, 투자자들은 약정 자본의 80% 미만을 회수할 것으로 예상된다.

2025년 말 기준 순 IRR은 목표 12% 대비 1.1%였고, 투자자들은 자본의 80% 미만을 회수할 전망이며, 배당은 2023년 중반 중단됐고, 청산은 2026년 3월 16일에 시작됐다.

펀드는 노후 자산을 즉시 사용 가능한 턴키 자산으로 가정해 가격을 매겼다. 최대 미국 자산의 4분의 1이 1년 만에 비었고, 빅토리아 시대 영국 자산은 모델에 없던 보수 예산을 필요로 했다.

메이플트리는 강세장에서 매각하는 대신 연장을 통해 결산을 미뤘고, 결국 유일한 미국 입찰이 마이너스 수익률을 의미하는 시장에서 매각해야 했다.

2023년 현금 보전을 위해 배당을 중단한 것이 수익을 필요로 하는 프라이빗 뱅크 투자자들이 펀드를 청산으로 의결하도록 내몰았다.

'경기 침체에 강한'이라는 꼬리표는 공실 위험을 무시했다. 팬데믹이 입증했듯이 국경이 닫히면 학생 주택 수요는 붕괴한다.

부동산 사이클 정점에서 조성된 테마 펀드는 사이클이 여전히 상승세일 것에 의존하지 않는 출구 계획이 필요하다. 연장은 매각을 더 나쁜 시장으로 미뤘을 뿐이다.

메이플트리는 1년의 청산 기간 내에 남은 모든 자산을 목표 가격에 매각할 수 있다는 보장이 없다고 경고했다. 여전히 53억 달러 규모의 학생 주택을 운용하는 이 회사는 그래도 추가 베팅에 나선다. 2024년 10억 파운드 인수에서 확보한 더 새로운 프리미엄 영국 자산으로 두 번째 펀드를 조성할 계획인데, 노후 자산이 원래의 시드 자산 계획을 복잡하게 만들었기 때문이다. 메이플트리는 스트레이츠 타임스의 논평 요청에 응하지 않았다.