En 2017, Mapletree, el brazo inmobiliario de Temasek, recaudó 535 millones de dólares para un fideicomiso presentado a clientes de banca privada como una cartera de vivienda estudiantil «de alto rendimiento y resistente a las recesiones», y asumió cerca de un tercio de la participación. Una ola de adquisiciones lo hizo crecer hasta 35 activos con más de 14.000 camas en ciudades británicas y nueve estados de EE. UU., con un valor que llegó a superar los 1.400 millones de dólares.
Los problemas se manifestaron pronto: en marzo de 2018, una cuarta parte del mayor activo norteamericano del fondo, un complejo de 1.308 camas, estaba vacía, y edificios antiguos como el Janet Poole House de 1875, cerca del University College London, necesitaban reformas costosas. Las restricciones de viaje de la pandemia afectaron la demanda de estudiantes extranjeros, los tipos de interés altos presionaron después la refinanciación, y el fondo suspendió sus distribuciones semestrales a mediados de 2023.
Los intentos de salida fracasaron: una única oferta estadounidense habría implicado rendimientos negativos, y un comprador británico preseleccionado se retiró. Mapletree consiguió una prórroga de tres años, pero en marzo de 2026 los inversores rechazaron dos opciones de prórroga más con mayorías de alrededor del 90 %, con Mapletree absteniéndose. El fondo está ahora en proceso de liquidación con unos 700 millones de dólares en activos, una TIR neta del 1,1 % frente a un objetivo del 12 %, y se espera que los inversores recuperen menos del 80 % del capital comprometido.
TIR neta del 1,1 % a finales de 2025 frente a un objetivo del 12 %; los inversores esperan recuperar menos del 80 % del capital; las distribuciones se suspendieron a mediados de 2023; la liquidación comenzó el 16 de marzo de 2026.
El fondo valoró propiedades antiguas como si estuvieran listas para usar: una cuarta parte de su mayor activo estadounidense estaba vacía en un año, y el parque inmobiliario victoriano del Reino Unido necesitaba presupuestos de reforma que el modelo no contemplaba.
Mapletree aplazó el ajuste de cuentas con prórrogas en lugar de vender en un momento de fortaleza, y luego tuvo que vender en un mercado donde la única oferta estadounidense implicaba rendimientos negativos.
La suspensión de las distribuciones en 2023 para preservar liquidez llevó a los inversores de banca privada, ávidos de ingresos, a votar la liquidación del fondo.
La etiqueta de «resistente a las recesiones» ignoraba el riesgo de ocupación: la demanda de vivienda estudiantil se desploma cuando se cierran las fronteras, como demostró la pandemia.
Un fondo temático captado en el pico de un ciclo inmobiliario necesita un plan de salida que no dependa de que el ciclo siga al alza; prorrogar solo trasladó la venta a un mercado peor.
Mapletree ha advertido de que no hay certeza de que todos los activos restantes puedan venderse a los precios objetivo dentro del año de liquidación. La empresa, que aún gestiona 5.300 millones de dólares en vivienda estudiantil, redobla la apuesta de todos modos: planea un segundo fondo con activos británicos premium más nuevos procedentes de una adquisición de 1.000 millones de libras de 2024, después de que el parque inmobiliario antiguo complicara el plan de capital semilla original. Mapletree declinó hacer comentarios a The Straits Times.
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Las fuentes
- Mapletree Investments to wind down fund as $1.8 billion student dorm bet sours The Straits Times · straitstimes.com ·