メープルツリーの18億ドル学生住宅ファンド、目標12%に対しリターン1.1%で清算へ

2017年、テマセクの不動産部門であるメープルツリーは、「高利回りで景気後退に強い」学生住宅ポートフォリオとしてプライベートバンク顧客向けに売り込んだトラストのために5億3,500万米ドルを調達し、自身も約3分の1の持分を取得した。買収攻勢により、英国の各都市と米国9州にまたがる35物件・1万4,000床超へと拡大し、一時は14億米ドル超の価値があった。

問題は早くも表面化した。2018年3月までに、ファンド最大の北米資産である1,308床の複合施設の4分の1が空室となり、ユニバーシティ・カレッジ・ロンドン近くの1875年築ジャネット・プール・ハウスのような老朽化した建物には高額な改修が必要だった。パンデミックによる渡航制限が留学生需要を直撃し、その後の高金利が借り換えを圧迫したため、ファンドは2023年半ばに年2回の分配を停止した。

出口の試みは失敗した。米国からの単一入札ではマイナスのリターンになる見込みで、候補に残った英国の買い手は撤退した。メープルツリーは3年間の延長を1回勝ち取ったが、2026年3月、投資家は約90%の反対多数でさらなる2つの延長案を否決し、メープルツリーは棄権した。ファンドは現在、約7億米ドルの資産を抱えて清算中であり、純IRRは目標12%に対し1.1%、投資家は出資資本の80%未満しか回収できないと見込まれている。

2025年末時点の純IRRは目標12%に対し1.1%。投資家は資本の80%未満の回収を見込む。分配は2023年半ばに停止。清算は2026年3月16日に開始された。

ファンドは老朽化した物件をターンキー物件として価格設定していた。最大の米国資産の4分の1が1年以内に空室となり、英国のビクトリア朝期の物件にはモデルが想定していなかった改修予算が必要だった。

メープルツリーは強含みのうちに売却せず、延長によって清算の先送りを重ねた結果、米国の唯一の入札がマイナスのリターンを示唆する市場で売却せざるを得なくなった。

2023年に現金を確保するため分配を停止したことで、収入を求めるプライベートバンクの投資家たちはファンドを清算に追い込む投票に踏み切った。

「景気後退に強い」というレッテルは稼働率リスクを無視していた。パンデミックが証明したように、国境が閉じれば学生住宅の需要は崩壊する。

不動産サイクルの頂点で組成されたテーマ型ファンドには、サイクルが上昇を続けることに依存しない出口戦略が必要である。延長は売却をより悪い市場へ先送りしただけだった。

メープルツリーは、1年間の清算期間内に残存資産すべてを目標価格で売却できる保証はないと警告している。同社はなお53億米ドルの学生住宅を運用しており、それでもさらに賭けを強めている。老朽化した物件が当初のシード計画を複雑にしたものの、2024年の10億ポンドの買収による新しくプレミアムな英国資産をシードとして第2ファンドを計画している。メープルツリーはストレーツ・タイムズへのコメントを拒否した。