Fundo de habitação estudantil de US$ 1,8 bilhão da Mapletree é encerrado com retorno de 1,1% contra meta de 12%

Em 2017, a Mapletree, braço imobiliário do Temasek, captou US$ 535 milhões para um fundo apresentado a clientes de private banking como uma carteira de habitação estudantil "de alto rendimento e resiliente à recessão", ficando ela própria com cerca de um terço da participação. Uma onda de aquisições o fez crescer para 35 ativos com mais de 14 mil leitos em cidades britânicas e nove estados norte-americanos, chegando a valer mais de US$ 1,4 bilhão.

Os problemas apareceram cedo: em março de 2018, um quarto do maior ativo norte-americano do fundo, um complexo de 1.308 leitos, estava vazio, e prédios antigos como o Janet Poole House, de 1875, perto da University College London, precisavam de reformas caras. As restrições de viagem da pandemia atingiram a demanda de estudantes estrangeiros, os juros altos depois pressionaram o refinanciamento, e o fundo suspendeu suas distribuições semestrais em meados de 2023.

As tentativas de saída fracassaram — uma única proposta dos EUA teria implicado retornos negativos, e um comprador britânico pré-selecionado desistiu. A Mapletree obteve uma prorrogação de três anos, mas em março de 2026 os investidores rejeitaram duas outras opções de prorrogação por maiorias de cerca de 90%, com a Mapletree se abstendo. O fundo agora está sendo encerrado com cerca de US$ 700 milhões em ativos, TIR líquida de 1,1% contra uma meta de 12%, e espera-se que os investidores recuperem menos de 80% do capital comprometido.

TIR líquida de 1,1% no fim de 2025 contra uma meta de 12%; investidores devem recuperar menos de 80% do capital; distribuições suspensas em meados de 2023; encerramento iniciado em 16 de março de 2026.

O fundo precificou imóveis antigos como se estivessem prontos para uso: um quarto do seu maior ativo nos EUA estava vazio em menos de um ano, e o estoque vitoriano no Reino Unido exigia orçamentos de reforma que o modelo não previa.

A Mapletree adiou o acerto de contas com prorrogações em vez de vender em um momento favorável, e depois teve de vender em um mercado onde a única proposta dos EUA implicava retornos negativos.

A suspensão das distribuições em 2023 para preservar caixa levou investidores de private banking ávidos por renda a votar pela liquidação do fundo.

O rótulo de "resiliente à recessão" ignorou o risco de ocupação: a demanda por habitação estudantil desaba quando as fronteiras fecham, como a pandemia comprovou.

Um fundo temático captado no topo de um ciclo imobiliário precisa de um plano de saída que não dependa de o ciclo ainda estar em alta — prorrogar apenas transferiu a venda para um mercado pior.

A Mapletree alertou que não há certeza de que todos os ativos remanescentes possam ser vendidos pelos preços-alvo dentro do prazo de um ano de encerramento. A empresa, que ainda administra US$ 5,3 bilhões em habitação estudantil, está dobrando a aposta mesmo assim: planeja um segundo fundo com ativos britânicos premium mais novos provenientes de uma aquisição de £ 1 bilhão em 2024, depois que o estoque antigo complicou o plano original de ativos-semente. A Mapletree se recusou a comentar com o Straits Times.