丰树18亿美元学生公寓基金清盘，回报率1.1%，未达12%目标

2017年，淡马锡旗下房地产平台丰树为一只信托基金募集了5.35亿美元，向私人银行客户推介为“高收益、抗衰退”的学生公寓投资组合，丰树自身持有约三分之一的份额。通过一系列收购，该基金扩展至35项资产、逾1.4万张床位，分布于英国多座城市和美国九个州，估值一度超过14亿美元。

问题很早就显现：到2018年3月，该基金最大的北美资产——一栋拥有1,308张床位的综合体——已有四分之一空置，而像伦敦大学学院附近1875年的Janet Poole House这样的老旧建筑则需要昂贵的翻新。疫情的旅行限制打击了外国学生需求，随后高利率又挤压了再融资空间，基金于2023年年中停止了每年两次的分派。

退出尝试均告失败——一份美国买家的单独报价将意味着负回报，一位入围的英国买家则退出交易。丰树争取到了一次为期三年的延期，但在2026年3月，投资者以约90%的多数否决了另外两项延期选项，丰树投了弃权票。该基金目前正在清盘，资产规模约7亿美元，净内部收益率为1.1%，而目标为12%，投资者预计收回的资本不足承诺资本的80%。

截至2025年底净内部收益率为1.1%，目标为12%；投资者预计收回资本不足80%；分派于2023年年中停止；清盘于2026年3月16日开始。

该基金将老旧物业按“拎包入住”的标准定价：其最大的美国资产在一年内就有四分之一空置，而英国维多利亚时代的存量物业所需的翻新预算超出了模型的假设。

丰树通过延期来推迟清算，而非趁市场强势时出售，结果不得不在一个唯一美国报价意味着负回报的市场中出售。

2023年暂停分派以保留现金，促使依赖收益的私人银行投资者投票将基金清盘。

“抗衰退”的标签忽视了入住率风险：正如疫情所证明的，边境关闭时学生公寓需求会骤降。

在房地产周期顶部募集的主题基金，需要一个不依赖于周期持续上行的退出计划——延期只是把出售推迟到了更糟的市场。

丰树警告称，无法确定所有剩余资产都能在为期一年的清盘期内按目标价格售出。该公司仍管理着53亿美元的学生公寓资产，却依然在加倍投入：它计划设立第二只基金，以2024年一笔10亿英镑收购中的较新英国高端资产作为种子资产，此前老旧资产使最初的种子资产计划变得复杂。丰树拒绝向《海峡时报》置评。