豐樹18億美元學生宿舍基金清盤，回報1.1%遠低於12%目標

2017年，淡馬錫旗下房地產部門豐樹為一支信託募集了5.35億美元，該信託向私人銀行客戶推介為「高收益、抗衰退」的學生宿舍投資組合，豐樹自身認購了約三分之一的份額。一連串收購使其擴張至35項資產、逾1.4萬個床位，分布於英國多個城市及美國九個州，估值一度超過14億美元。

問題很早就顯現：截至2018年3月，該基金最大的北美資產——一個擁有1,308個床位的綜合項目——有四分之一空置，而像倫敦大學學院附近1875年的Janet Poole House這類老舊建築則需要昂貴的翻新。疫情的旅行限制打擊了外國學生需求，隨後的高利率擠壓了再融資，基金於2023年中期停止了每半年一次的派息。

退出嘗試均告失敗——單一美國買家的報價將意味著負回報，而入圍的英國買家則退出。豐樹贏得了一次為期三年的延期，但在2026年3月，投資者以約90%的多數否決了另外兩項延期選項，豐樹棄權。該基金目前正進行清盤，資產約7億美元，淨內部報酬率為1.1%，而目標為12%，投資者預計收回的資金不足承諾資本的80%。

截至2025年底淨內部報酬率為1.1%，目標為12%；投資者預計收回不足80%的資本；派息於2023年中期停止；清盤於2026年3月16日開始。

該基金將老舊物業按「交鑰匙」狀態定價：其最大的美國資產在一年內就有四分之一空置，而英國維多利亞時代的物業需要翻新預算，而該模型並未計入。

豐樹以延期推遲了清算，而非趁強勢時出售，隨後不得不進入一個唯一的美國報價意味著負回報的市場出售。

2023年暫停派息以保留現金，促使渴求收益的私人銀行投資者投票將基金清盤。

「抗衰退」的標籤忽視了入住率風險：正如疫情所證明，邊境關閉時學生宿舍需求便會崩潰。

在房地產周期頂部募集的專題基金，需要一個不依賴周期持續上行的退出計劃——延期只是將出售推入更糟糕的市場。

豐樹警告，無法確定所有剩餘資產能在為期一年的清盤期內以目標價格售出。該公司仍管理著53億美元的學生宿舍，卻依然加倍投入：它計劃設立第二支基金，以2024年一筆10億英鎊收購中的較新優質英國資產作為種子資產，此前老舊資產使原定的種子資產計劃複雜化。豐樹拒絕向《海峽時報》置評。