Mapletrees 1,8-Milliarden-Dollar-Studentenwohnungsfonds mit 1,1 % Rendite gegenüber einem Ziel von 12 % abgewickelt

Im Jahr 2017 sammelte Mapletree, die Immobiliensparte von Temasek, 535 Millionen US-Dollar für einen Trust ein, der Privatbankkunden als „hochrentierliches, rezessionsresistentes“ Studentenwohnungsportfolio angepriesen wurde, wobei das Unternehmen selbst etwa ein Drittel der Anteile übernahm. Eine Akquisitionswelle ließ ihn auf 35 Objekte mit mehr als 14.000 Betten in britischen Städten und neun US-Bundesstaaten anwachsen, einst über 1,4 Milliarden US-Dollar wert.

Probleme zeigten sich früh: Bis März 2018 stand ein Viertel des größten nordamerikanischen Objekts des Fonds, eines Komplexes mit 1.308 Betten, leer, und alternde Gebäude wie das Janet Poole House von 1875 nahe dem University College London benötigten kostspielige Renovierungen. Die Reisebeschränkungen der Pandemie trafen die Nachfrage ausländischer Studenten, hohe Zinsen engten anschließend die Refinanzierung ein, und der Fonds stellte Mitte 2023 seine halbjährlichen Ausschüttungen ein.

Ausstiegsversuche scheiterten – ein einzelnes US-Gebot hätte negative Renditen bedeutet, und ein in die engere Wahl gezogener britischer Käufer zog sich zurück. Mapletree erreichte eine Verlängerung um drei Jahre, doch im März 2026 lehnten die Anleger zwei weitere Verlängerungsoptionen mit Mehrheiten von etwa 90 % ab, wobei sich Mapletree der Stimme enthielt. Der Fonds wird nun mit Vermögenswerten von rund 700 Millionen US-Dollar abgewickelt, bei einem Netto-IRR von 1,1 % gegenüber einem Ziel von 12 %, und die Anleger dürften weniger als 80 % des zugesagten Kapitals zurückerhalten.

Netto-IRR von 1,1 % Ende 2025 gegenüber einem Ziel von 12 %; Anleger dürften weniger als 80 % des Kapitals zurückerhalten; Ausschüttungen Mitte 2023 eingestellt; Abwicklung begann am 16. März 2026.

Der Fonds bepreiste alternde Immobilien als schlüsselfertig: Ein Viertel seines größten US-Objekts stand innerhalb eines Jahres leer, und der viktorianische britische Bestand benötigte Renovierungsbudgets, die das Modell nicht vorsah.

Mapletree verzögerte die Abrechnung mit Verlängerungen, statt in eine starke Marktphase hinein zu verkaufen, und musste dann in einen Markt verkaufen, in dem das einzige US-Gebot negative Renditen implizierte.

Die Aussetzung der Ausschüttungen im Jahr 2023 zur Sicherung der Liquidität trieb renditehungrige Privatbankkunden dazu, den Fonds in die Liquidation zu stimmen.

Das Etikett „rezessionsresistent“ ignorierte das Belegungsrisiko: Die Nachfrage nach Studentenwohnungen bricht zusammen, wenn Grenzen schließen, wie die Pandemie bewies.

Ein thematischer Fonds, der am Höhepunkt eines Immobilienzyklus aufgelegt wird, braucht einen Ausstiegsplan, der nicht davon abhängt, dass der Zyklus noch oben ist – eine Verlängerung verschob den Verkauf nur in einen schlechteren Markt.

Mapletree hat gewarnt, dass nicht sicher ist, ob alle verbleibenden Vermögenswerte innerhalb der einjährigen Abwicklung zu Zielpreisen verkauft werden können. Das Unternehmen, das weiterhin 5,3 Milliarden US-Dollar an Studentenwohnungen verwaltet, legt dennoch nach: Es plant einen zweiten Fonds, der mit neueren Premium-Objekten aus Großbritannien aus einer 1 Milliarde Pfund schweren Akquisition von 2024 ausgestattet werden soll, nachdem alternder Bestand den ursprünglichen Seeding-Plan erschwert hat. Mapletree lehnte eine Stellungnahme gegenüber der Straits Times ab.