Country Garden financió toda su escala con deuda y efectivo de preventa, y luego ambas fuentes se agotaron

Country Garden se convirtió en el mayor promotor privado de China por ventas gracias a un ciclo de construir y vender que denominó modelo «456»: unos cuatro meses desde la compra del suelo hasta el lanzamiento de un proyecto, cinco meses para cobrar los pagos de los compradores y seis para recuperar el coste total. Esa velocidad la llevó a cientos de ciudades de menor categoría que otros promotores evitaban, financiada por dos cosas que nunca estuvieron garantizadas de fluir juntas: deuda barata en los mercados exterior e interior para comprar la siguiente parcela de suelo, y depósitos de preventa de compradores de apartamentos aún no construidos. El capital propio no financió casi nada de ello.

La estructura funcionó mientras las ventas siguieron creciendo y la refinanciación se mantuvo abierta, porque los ingresos de preventa de cada nuevo proyecto servían para la deuda contraída para el anterior, no para los beneficios retenidos del propio promotor. Cuando la demanda inmobiliaria china se desaceleró y los compradores se volvieron recelosos de pagar depósitos por viviendas sin terminar, esa cadena se rompió por ambos extremos: cayeron los cobros de preventa y los prestamistas dejaron de renovar bonos al vencimiento. Country Garden no pagó cupones de bonos en dólares en agosto de 2023 y el 10 de octubre de 2023 no pagó unos 15 millones de dólares, lo que desencadenó incumplimientos cruzados en casi 11.000 millones de dólares de bonos en el exterior.

A finales de 2023 la empresa declaró activos totales de unos 252.900 millones de dólares frente a un patrimonio de solo unos 29.500 millones de dólares, y una pérdida neta de 201.000 millones de yuanes (unos 28.500 millones de dólares), impulsada en gran medida por 82.400 millones de yuanes en deterioros de propiedades sin vender y en construcción.

Un acreedor solicitó en 2024 al Tribunal Superior de Hong Kong la liquidación de Country Garden; sus acciones estuvieron suspendidas nueve meses mientras preparaba estados financieros atrasados, y se reanudaron en enero de 2025 cerca de mínimos históricos. Después pasó casi dos años negociando una reestructuración de deuda externa que abarcaba aproximadamente entre 14.000 y 18.000 millones de dólares en bonos y préstamos, y obtuvo el respaldo de tenedores de bonos que representaban más del 75 % de la deuda por valor y de bancos que representaban aproximadamente la mitad de los préstamos sindicados, en parte mediante conversiones de préstamos en capital. El tribunal desestimó la solicitud de liquidación el 16 de febrero de 2026, después de que la reestructuración entrara en vigor.

Country Garden financió su crecimiento con deuda y efectivo de preventa, y luego entró en impago de 11.000 millones de dólares en bonos cuando ambas fuentes se agotaron, dejando 252.900 millones de dólares en activos frente a 29.500 millones de dólares en patrimonio.

La expansión a cientos de ciudades se sostuvo con bonos en el exterior, préstamos en el interior y depósitos de preventa de los compradores; el capital propio era una parte menor de la estructura de capital, lo que dejó poco margen cuando la financiación se desaceleró.

Los ingresos de preventa se trataban como efectivo operativo fiable en lugar de como una reclamación que los compradores tenían contra la empresa; cuando cayeron las ventas, el efectivo para terminar los proyectos y atender la deuda anterior desapareció a la vez.

El ciclo «456» necesitaba que las ventas del siguiente proyecto financiaran siempre las obligaciones del anterior: una estructura rotatoria sin reservas para una desaceleración de la demanda en todas partes a la vez.

Financiar la expansión con deuda atendida por efectivo aún no ganado —aquí, los depósitos de preventa— solo funciona mientras las nuevas ventas superan a las obligaciones antiguas. Cuando la demanda se enfría, el apalancamiento pasa su factura.

Las acciones de Country Garden, cotizadas en Hong Kong, se negociaron cerca de mínimos históricos tras el fin de la suspensión de nueve meses, y la solicitud de liquidación contra la empresa solo se desestimó en febrero de 2026, después de que sus acreedores externos aprobaran una reestructuración de aproximadamente 14.000 millones de dólares de deuda. Los pasivos en el interior de la empresa, los compromisos de vivienda sin terminar y la cuestión más amplia de si puede reanudar sus operaciones normales seguían abiertos después de ese punto.