Dubai Maritime City: vendida en 2003 para 2012, todavía construyendo sus carreteras en 2021

Dubai Maritime City fue el intento de Dubai World de construir el primer distrito marítimo concebido específicamente para ello en el mundo: una península artificial de 2,27 millones de metros cuadrados entre Port Rashid y los diques secos, zonificada para un recinto industrial, un campus marítimo, un puerto deportivo y torres para compañías navieras. Anunciada por primera vez en 2003, su finalización estaba prevista para 2012, y en los años de auge sus parcelas se asignaron y comercializaron a desarrolladores e inversores con ese calendario.

La crisis de deuda de Dubái de 2009 rompió la secuencia. DryDocks World, la unidad que albergaba el proyecto, reestructuró 2.200 millones de dólares de deuda en 2012, y los titulares de parcelas dejaron de construir: en diciembre de 2012 el organismo paraguas Maritime World celebraba que solo el 35% de los desarrolladores habían dado el visto bueno para comenzar las obras en sus parcelas, mientras otras compañías estudiaban relanzamientos de proyectos aparcados desde el crash — una filial de Dubai Investments sopesaba relanzar en 2012 un proyecto de uso mixto de 544,4 millones de dólares. Construyeron tan pocas compañías que el plan maestro tuvo que rediseñarse en torno a los 53 proyectos supervivientes.

La entrega se retrasó aproximadamente una década. La primera torre residencial, el proyecto de 48 plantas y 225 unidades de Omniyat valorado en 600 millones de dírhams, solo inició las obras en diciembre de 2014. En octubre de 2020 —ocho años después de la finalización prometida— DP World seguía informando de que el 70% de las obras viales y de infraestructura de la Fase Uno estaban hechas, con objetivo para el primer trimestre de 2021. Y en febrero de 2022 anunció un programa adicional de 140 millones de dírhams en obras de carreteras, agua y telecomunicaciones para integrar el distrito en la zona vecina de Mina Rashid.

El recinto industrial, con sus elevadores de barcos y parcelas de reparación, sí se convirtió en el corazón operativo de la ciudad, pero la ciudad comercial y residencial vendida sobre plano en el auge tardó una década perdida en llegar, y los compradores que la habían financiado esperaron más que nadie.

Nueve años de retraso respecto al objetivo de 2012: el desarrollo de las parcelas estuvo paralizado durante la mayor parte de una década, y DP World gastó otros 140 millones de dírhams en infraestructura básica en 2022.

El distrito se planificó y comercializó sobre la demanda del pico del auge: las parcelas se asignaron a docenas de desarrolladores privados cuya capacidad de construir dependía de un ciclo inmobiliario que el proyecto no controlaba.

Las ventas se adelantaron a la infraestructura: el suelo se dividió y se vendió, pero las carreteras, alcantarillados y servicios que hacen edificables las parcelas no estaban en su sitio, así que no se podía entregar nada.

El balance del matriz se hundió con la suspensión de pagos de Dubai World en 2009; DryDocks World pasó 2012 reestructurando 2.200 millones de dólares de deuda en lugar de financiar la finalización.

La recuperación dependía de volver a comprometer a los propietarios de parcelas uno por uno: a finales de 2012 solo el 35% se había comprometido, y el plan maestro tuvo que redibujarse en torno a los 53 proyectos que sobrevivieron.

Vender parcelas antes de que el terreno esté listo convierte a cada comprador en un riesgo de calendario. Cuando el ciclo cambia, el plan maestro se convierte en un museo de intenciones paralizadas: primero la infraestructura, los lanzamientos después.

Bajo DP World, que absorbió los activos marítimos de Dubai World, el recinto industrial se volvió genuinamente productivo: en 2024 DMC afirmó que las mejoras en elevadores de barcos y reparación le permitían atender unos 1.000 buques al año, y en 2026 estableció un récord de 52 buques en un solo día. La infraestructura de la Fase Uno se completó alrededor de 2021 y la integración de 140 millones de dírhams con Mina Rashid llegó en 2022, con nuevas oficinas inauguradas en 2026. El núcleo marítimo-industrial funcionó; la ciudad de residencias y oficinas vendida con el calendario de 2003-2008 simplemente tardó otra década.