拉瓦萨：未获许可即开建，负债₹6,642 crore，破产程序历时八年

拉瓦萨公司由建筑巨头HCC持有多数股权，其目标是建造印度首座山地城市：横跨七座萨亚德里山丘、占地5,000公顷，以意大利波托菲诺为蓝本，规划容纳30万居民。马哈拉施特拉邦于2004年依据邦级规定批准了该项目，施工持续多年，尽管项目自身的规格——土地海拔超过1,000米、投资额超过门槛——本应需要中央环境许可，而该许可从未申请。2005年一封说明此事的部委信函后来从邦档案中失踪；公司自己提供了一份副本。

2010年11月25日，环境与森林部发布了停工令和通知。拉瓦萨当时告诉该部，它已花费约₹3,000 crore，且投资者在该市持有第三方权利。公司提起诉讼，申请事后许可，并于2011年11月终于获得第一阶段批准——在缴纳罚款之后，且仅在马哈拉施特拉邦政府就违规行为提起刑事控告之后，附带的条件被活动人士称为过于宽松、难以执行。

许可来得太晚，经济上已无法挽回：销售和借贷这一融资引擎已经停滞。NCLT于2018年8月受理拉瓦萨破产，债务超过₹6,642 crore，第一阶段仅建成五分之一。Darwin Platform于2021年提出的八年支付₹1,814 crore的方案因未实施于2024年9月被否决，贷款人兑现了其₹25 crore的担保。2026年2月，债权人以92.21%的票数支持Welspun-Ashdan的₹845 crore报价，低于竞争对手Valor的₹946 crore，诉讼仍在继续。

到2018年债务达₹6,642 crore，第一阶段仅建成五分之一；债权人回收额目前净现值约为₹845–946 crore

施工至少比项目自身海拔和成本所触发的中央许可提前了五年；公司知道这些信函的存在。

预售和债务为建设提供资金，因此一道停工令同时冻结了收入和抵押品。

在第一阶段经济可行性得到验证之前，约₹3,000 crore已投入，将土地转化为流动性差的负债堆。

邦与中央之间的许可缺口被视为应在法庭上争辩的事情，而非需要消除的风险，同时支出仍在继续。

2021年的救助选择了八年付款承诺而非执行的确定性；失败又让程序多花了两年。

许可是进度的一部分，而非其周围的文书工作。拉瓦萨将管辖权缺口视为漏洞并继续支出；一道停工令就足以让整个融资引擎停摆。

此次破产是印度房地产行业历时最长的破产案之一。在Darwin Platform于2024年被移除后，一个由500多名购房者组成的团体指控早先方案中存在伪造数据；第三轮竞标吸引了Valor Estate、Welspun-Ashdan和Yogayatan的报价。2026年2月，债权人委员会以92.21%的票数支持Welspun-Ashdan，评分矩阵偏向预付现金，而Valor向NCLT提出动议，指控评估不公，Welspun则寻求依据第29A条取消Valor的资格。停工令发布十五年后，居民和未建成房产的买家仍处于悬而未决的状态。