Dubai Maritime City: vendida em 2003 para 2012, ainda pavimentando suas ruas em 2021

Dubai Maritime City foi a aposta da Dubai World para construir o primeiro distrito marítimo do mundo concebido especificamente para esse fim: uma península artificial de 2,27 milhões de metros quadrados entre o Porto Rashid e as docas secas, zoneada para um recinto industrial, um campus marítimo, uma marina e torres para empresas de navegação. Anunciado pela primeira vez em 2003, tinha conclusão prevista para 2012 e, nos anos de boom, seus lotes foram alocados e comercializados junto a incorporadores e investidores com base nesse cronograma.

A crise da dívida de Dubai de 2009 rompeu a sequência. A DryDocks World, unidade que abrigava o projeto, reestruturou US$ 2,2 bilhões em dívidas em 2012, e os detentores de lotes pararam de construir: em dezembro de 2012, o órgão guarda-chuva Maritime World comemorava que apenas 35% dos incorporadores haviam assinado para iniciar as obras em seus lotes, enquanto outras empresas estudavam relançamentos de projetos engavetados desde o crash — uma subsidiária da Dubai Investments avaliava relançar em 2012 um empreendimento de uso misto de US$ 544,4 milhões. Tão poucas empresas construíram que o plano diretor teve de ser redesenhado em torno dos 53 projetos sobreviventes.

A entrega atrasou cerca de uma década. A primeira torre residencial, o empreendimento de 48 andares e 225 unidades da Omniyat, avaliado em 600 milhões de dirhams, só teve início das obras em dezembro de 2014. Em outubro de 2020 — oito anos após a conclusão prometida — a DP World ainda informava que 70% das obras viárias e de infraestrutura da Fase Um estavam concluídas, com meta para o primeiro trimestre de 2021. E em fevereiro de 2022 anunciou um novo programa de 140 milhões de dirhams em obras de vias, água e telecomunicações para integrar o distrito à área vizinha de Mina Rashid.

O recinto industrial, com seus elevadores de navios e lotes de reparo, de fato se tornou o coração operante da cidade — mas a cidade comercial e residencial vendida na planta durante o boom levou uma década perdida para chegar, e os compradores que a financiaram esperaram mais do que todos.

Nove anos de atraso em relação à meta de 2012: o desenvolvimento dos lotes ficou paralisado por quase uma década, e a DP World gastou outros 140 milhões de dirhams em infraestrutura básica em 2022.

O distrito foi planejado e comercializado com base na demanda do auge do boom: os lotes foram alocados a dezenas de incorporadores privados cuja capacidade de construir dependia de um ciclo imobiliário que o projeto não controlava.

As vendas avançaram mais rápido que a infraestrutura — o terreno foi dividido e vendido, mas as vias, esgotos e serviços públicos que tornam os lotes edificáveis não estavam no lugar, de modo que nada podia ser entregue.

O balanço da controladora entrou em colapso com a moratória da Dubai World em 2009; a DryDocks World passou 2012 reestruturando US$ 2,2 bilhões em dívidas em vez de financiar a conclusão.

A recuperação dependia de reconquistar os proprietários de lotes um a um — no fim de 2012, apenas 35% haviam se comprometido, e o plano diretor teve de ser redesenhado em torno dos 53 projetos que sobreviveram.

Vender lotes antes de o terreno estar pronto transforma cada comprador em um risco de cronograma. Quando o ciclo vira, o plano diretor se torna um museu de intenções paralisadas — infraestrutura primeiro, lançamentos depois.

Sob a DP World, que absorveu os ativos marítimos da Dubai World, o recinto industrial tornou-se genuinamente produtivo: até 2024, a DMC afirmava que as melhorias nos elevadores de navios e nas instalações de reparo permitiam atender cerca de 1.000 embarcações por ano, e estabeleceu um recorde de 52 embarcações em um único dia em 2026. A infraestrutura da Fase Um foi concluída por volta de 2021 e a integração de 140 milhões de dirhams com Mina Rashid veio em 2022, com novos escritórios sendo inaugurados em 2026. O núcleo marítimo-industrial funcionou; a cidade de residências e escritórios vendida no cronograma de 2003-2008 simplesmente levou mais uma década.