NZの審判所、Good Girls Property Managementに20件の賃貸契約違反に対する支払いを命じる

ニュージーランドの賃貸審判所は、クライストチャーチの会社Good Girls Property Managementに対し、20件の賃貸契約にわたって1986年住宅賃貸法に違反したと認定した後、懲罰的損害賠償および補償として5,877ドルの支払いを命じた。同社は違反を認めた。違反には、違法な契約終了、1件の賃貸契約における違法な家賃値上げ、8件の賃貸契約の契約書に追加された執行不能な条項、および賃貸契約書からの断熱・保険・Healthy Homesコンプライアンス声明の欠落が含まれていた。MBIEの賃貸コンプライアンス・調査チームが入居者に代わってこの訴訟を提起した。

審判所は、同社が1件の賃貸契約を寄宿舎の取り決め（異なる契約終了権を伴う）として扱い、根拠なく終了させたと認定した。ただし、TVNZのリアリティ番組「Renters」に出演したことのある唯一の取締役Prudence Morrallは、それをどう分類すべきか確信が持てていなかった。審判官は、彼女が自分の行動について「明らかに疑念を抱いて」おり、賃貸契約を終了させるべきではないと分かっていたと認定した。

懲罰的損害賠償は欠落したコンプライアンス声明を対象とし、補償は維持管理の不備に対応した。MBIEの画像には、ある賃貸物件の腐った外壁板や、冷たい隙間風が入り込む大きな隙間のある玄関ドアが示されていた。同社は修理の懸念を所有者に伝えていたが、所有者は費用を理由に作業を遅らせたり拒否したりした——審判所は、それによって同社の責任が免除されるわけではないと述べた。

MBIEの全国マネージャーBrett Wilsonは、この判決は、管理者が違反を知った際に行動し、所有者が修理を拒否した場合に記録を保持し、非準拠の顧客のために行動するのをやめるという専門的義務を強化するものだと述べた。「見て見ぬふりは選択肢ではない」。同社は認定を受け入れ、違反から学ぶと述べた。ニュージーランドのすべての民間賃貸物件は2025年7月1日以降Healthy Homes基準を満たすことが義務付けられている。罰則は違反1件につき最大7,200ドル、コンプライアンス声明を省略した場合は賃貸契約1件につき最大500ドルとなる。

懲罰的損害賠償および補償としてNZ$5,877。証拠には腐った外壁板や隙間風の入るドアが含まれていた。

管理者は修理を拒否する所有者のために行動し続け、審判所は顧客の拒否によって準拠する法的義務が移転するわけではないと判断した。

分類に確信がないまま寄宿舎として扱って賃貸契約を終了させた一方、取締役はその措置が合法であることに「明らかに疑念を抱いて」いた。

基本的なコンプライアンス声明——断熱、保険、Healthy Homes——が20件の賃貸契約書の多くで欠落していた。

賃貸人のために行動することは義務を外注することではない。違反を見つけた管理者は、働きかけ、記録し、あるいは顧客から手を引かなければならない。

同社は審判所の認定を受け入れ、違反から学ぶと述べた。この事件は、ニュージーランドが不動産管理者の規制に動く中で起きた。内閣は、規制当局と懲戒審判所を備えた登録モデルの策定、および顧客資金を運営資金と分離して保持することを義務付けることに合意した。住宅省によると、不動産管理者は住宅賃貸市場の約半数を扱っている。