859 West a fait emménager 107 acheteurs de copropriétés sans permis d'occupation — la pénalité réduite à 612 000 $

Entre le 26 et le 29 septembre 2023, le promoteur 859 West Condos Inc. a donné à 107 acheteurs des dates d'occupation dans sa copropriété de 11 étages située au 859 The Queensway, à Etobicoke, avant d'obtenir les permis d'occupation finaux exigés par la Ville de Toronto. En août et septembre 2023, ses avocats avaient envoyé aux acheteurs des avis marqués « urgent » indiquant que leurs unités étaient prêtes — des avis dont la vice-présidente du tribunal, Geneviève Painchaud, a conclu qu'ils contenaient des « informations inexactes ou trompeuses » : « Ce qui me préoccupe particulièrement dans les avis d'occupation, c'est l'affirmation malhonnête selon laquelle les unités étaient prêtes à être occupées. »

Selon la décision, le vice-président des opérations de l'entreprise a réalisé dans l'après-midi du 26 septembre 2023 que le permis final n'était pas en main. Painchaud a conclu que l'omission initiale n'était pas délibérée — mais que le promoteur « savait qu'il n'avait pas de permis d'occupation et a délibérément continué à faire prendre possession à davantage d'acheteurs », programmant 78 autres des 107 unités au cours des trois jours suivants. Elle a qualifié la conduite d'« injuste, malhonnête et dépourvue d'intégrité » et d'« imprudente ». Les permis ont finalement été délivrés dans les jours suivant les dates prévues.

Après une enquête du HCRA — une pénalité proposée de 4,49 millions de dollars pour 145 unités en décembre 2025, ramenée à une pénalité de 3,295 millions de dollars sur 107 unités en février 2026 — le Tribunal d'appel en matière de permis a réduit la pénalité à 611 897,03 $. Painchaud a rejeté l'hypothèse du régulateur selon laquelle les acheteurs auraient autrement attendu 90 jours (« très spéculative et non étayée »), recalculant l'avantage financier du promoteur à sept jours (344 397,03 $ au lieu d'environ 1,9 million de dollars), et a réduit la pénalité de base « excessive et punitive » à 267 500 $ — 2 500 $ par unité.

Une pénalité administrative de 3,295 M$, réduite en appel à 611 897,03 $ — avec la violation déontologique pour les 107 unités maintenue

Un permis d'occupation final est une exigence obligatoire avant qu'une copropriété nouvellement construite puisse être occupée — 107 acheteurs ont emménagé sans en avoir un.

Les avis « urgents » indiquaient aux acheteurs que les unités étaient prêtes alors que les permis n'avaient pas été délivrés, ce que le tribunal a jugé inexact et trompeur.

Après avoir découvert le permis manquant, le promoteur a laissé 78 autres unités prendre possession sur trois jours plutôt que de retarder.

La violation a rapporté : éviter l'indemnisation pour retard d'occupation et percevoir les frais d'occupation plus tôt, ce que le tribunal a convenu être un avantage financier.

Une fois que vous savez que le permis manque, continuer constitue la violation : la première omission était un accident, les 78 emménagements suivants étaient un choix.

Le tribunal a confirmé la conclusion du HCRA selon laquelle 859 West a violé le code de déontologie des constructeurs résidentiels de l'Ontario en ne traitant pas les acheteurs de manière équitable, honnête et avec intégrité. Des facteurs atténuants — aucun impact démontré sur les acheteurs et aucun antécédent de non-conformité — ont de nouveau réduit de moitié la pénalité par rapport à la version du régulateur, à 611 897,03 $.