859 West permitió que 107 compradores de condominios ocuparan sus unidades sin permisos de ocupación — la multa se redujo a $612K

Entre el 26 y el 29 de septiembre de 2023, el desarrollador 859 West Condos Inc. dio fechas de ocupación a 107 compradores en su condominio de 11 pisos en 859 The Queensway, en Etobicoke, antes de obtener los permisos finales de ocupación que exige la Ciudad de Toronto. En agosto y septiembre de 2023, sus abogados habían enviado a los compradores avisos marcados como 'urgentes' en los que afirmaban que sus unidades estaban listas — avisos que, según determinó la vicepresidenta del tribunal, Geneviève Painchaud, contenían 'información inexacta o engañosa': 'Lo que me resulta especialmente preocupante en los avisos de ocupación es la afirmación deshonesta de que las unidades estaban listas para ser ocupadas.'

Según la decisión, el vicepresidente de operaciones de la empresa se dio cuenta en la tarde del 26 de septiembre de 2023 de que no tenía en su poder el permiso final. Painchaud determinó que el descuido inicial no fue deliberado — pero que el desarrollador 'sabía que no tenía permisos de ocupación y actuó de forma deliberada al seguir permitiendo que más compradores ocuparan', programando otras 78 de las 107 unidades en los tres días siguientes. Describió la conducta como 'injusta, deshonesta y carente de integridad' y 'temeraria'. Los permisos finalmente se emitieron pocos días después de las fechas programadas.

Tras una investigación de la HCRA — una multa propuesta de $4,49 millones por 145 unidades en diciembre de 2025, reducida a una multa de $3,295 millones por 107 unidades en febrero de 2026 — el Licence Appeal Tribunal redujo la multa a $611.897,03. Painchaud rechazó la suposición del regulador de que los compradores de otro modo habrían esperado 90 días ('muy especulativa y sin respaldo'), recalculando el beneficio financiero del desarrollador en siete días ($344.397,03 en lugar de aproximadamente $1,9 millones), y redujo la multa base 'excesiva y punitiva' a $267.500 — $2.500 por unidad.

Una multa administrativa de $3,295 millones, reducida en apelación a $611.897,03 — con la infracción ética por las 107 unidades confirmada

Un permiso final de ocupación es un requisito obligatorio antes de que se pueda ocupar un condominio de nueva construcción — 107 compradores se mudaron sin uno.

Los avisos 'urgentes' dijeron a los compradores que las unidades estaban listas cuando los permisos no se habían emitido, lo que el tribunal consideró inexacto y engañoso.

Tras descubrir que faltaba el permiso, el desarrollador permitió que otras 78 unidades fueran ocupadas en tres días en lugar de retrasarlo.

La infracción resultó rentable: evitar la compensación por ocupación tardía y cobrar las cuotas de ocupación por adelantado, lo que el tribunal aceptó como un beneficio financiero.

Una vez que sabes que falta el permiso, continuar es la infracción: el primer descuido fue un accidente, las siguientes 78 mudanzas fueron una elección.

El tribunal confirmó la conclusión de la HCRA de que 859 West violó el código de ética de los constructores de viviendas de Ontario al no tratar a los compradores de manera justa, honesta y con integridad. Los factores atenuantes — ningún impacto demostrado en los compradores y ningún incumplimiento previo — redujeron nuevamente la multa a la mitad respecto de la versión del regulador, a $611.897,03.