859 West mudou 107 compradores de condomínio sem licenças de ocupação — penalidade reduzida para CA$ 612 mil

Entre 26 e 29 de setembro de 2023, a incorporadora 859 West Condos Inc. deu datas de ocupação a 107 compradores em seu condomínio de 11 andares na 859 The Queensway, em Etobicoke, antes de obter as licenças finais de ocupação exigidas pela Cidade de Toronto. Em agosto e setembro de 2023, seus advogados enviaram aos compradores notificações marcadas como 'urgentes' afirmando que suas unidades estavam prontas — notificações que, segundo a vice-presidente do tribunal, Geneviève Painchaud, continham 'informações imprecisas ou enganosas': 'O que considero especialmente preocupante nas notificações de ocupação é a alegação desonesta de que as unidades estavam prontas para ocupação.'

De acordo com a decisão, o vice-presidente de operações da empresa percebeu na tarde de 26 de setembro de 2023 que a licença final não estava em mãos. Painchaud concluiu que a omissão inicial não foi deliberada — mas que a incorporadora 'sabia que não tinha licenças de ocupação e foi deliberada ao continuar a permitir que mais compradores ocupassem as unidades', agendando outras 78 das 107 unidades nos três dias seguintes. Ela descreveu a conduta como 'injusta, desonesta e sem integridade' e 'temerária'. As licenças acabaram sendo emitidas poucos dias após as datas agendadas.

Após uma investigação do HCRA — uma penalidade proposta de CA$ 4,49 milhões para 145 unidades em dezembro de 2025, reduzida para uma penalidade de CA$ 3,295 milhões sobre 107 unidades em fevereiro de 2026 — o Licence Appeal Tribunal reduziu a penalidade para CA$ 611.897,03. Painchaud rejeitou a suposição do regulador de que os compradores teriam esperado 90 dias ('muito especulativa e sem fundamento'), recalculando o benefício financeiro da incorporadora em sete dias (CA$ 344.397,03 em vez de cerca de CA$ 1,9 milhão), e reduziu a penalidade base 'excessiva e punitiva' para CA$ 267.500 — CA$ 2.500 por unidade.

Uma penalidade administrativa de CA$ 3,295 milhões, reduzida em recurso para CA$ 611.897,03 — com a violação ética referente a todas as 107 unidades mantida

Uma licença final de ocupação é um requisito obrigatório antes que um condomínio recém-construído possa ser ocupado — 107 compradores se mudaram sem ela.

As notificações 'urgentes' informaram aos compradores que as unidades estavam prontas quando as licenças não haviam sido emitidas, o que o tribunal considerou impreciso e enganoso.

Após descobrir a licença ausente, a incorporadora permitiu que outras 78 unidades fossem ocupadas ao longo de três dias, em vez de adiar.

A violação compensou: evitar a compensação por atraso na ocupação e cobrar antecipadamente as taxas de ocupação, o que o tribunal concordou ser um benefício financeiro.

Uma vez que você sabe que a licença está ausente, continuar é a violação: a primeira omissão foi um acidente, as 78 mudanças seguintes foram uma escolha.

O tribunal manteve a conclusão do HCRA de que a 859 West violou o código de ética dos construtores de casas de Ontário ao não tratar os compradores de forma justa, honesta e com integridade. Fatores atenuantes — nenhum impacto demonstrado aos compradores e nenhum descumprimento anterior — reduziram novamente a penalidade pela metade em relação à versão do regulador, para CA$ 611.897,03.