859 West ließ 107 Condo-Käufer ohne Belegungsgenehmigung einziehen — Strafe auf 612.000 $ reduziert

Zwischen dem 26. und 29. September 2023 setzte der Entwickler 859 West Condos Inc. für 107 Käufer Belegungstermine in seinem 11-stöckigen Condo-Gebäude an der 859 The Queensway in Etobicoke fest, bevor die von der Stadt Toronto geforderten endgültigen Belegungsgenehmigungen vorlagen. Im August und September 2023 hatten seine Anwälte den Käufern mit „dringend“ gekennzeichnete Mitteilungen geschickt, in denen es hieß, ihre Einheiten seien bezugsfertig — Mitteilungen, die nach Feststellung der Tribunal-Vizepräsidentin Geneviève Painchaud „unzutreffende oder irreführende Informationen“ enthielten: „Was ich an den Belegungsmitteilungen besonders besorgniserregend finde, ist die unehrliche Behauptung, die Einheiten seien bezugsfertig.“

Laut der Entscheidung erkannte der Vizepräsident für Betrieb des Unternehmens am Nachmittag des 26. September 2023, dass die endgültige Genehmigung nicht vorlag. Painchaud stellte fest, das anfängliche Versäumnis sei nicht vorsätzlich gewesen — der Entwickler „war sich jedoch bewusst, dass er keine Belegungsgenehmigungen hatte, und handelte vorsätzlich, indem er weiterhin mehr Käufer einziehen ließ“, und legte in den folgenden drei Tagen Termine für weitere 78 der 107 Einheiten fest. Sie beschrieb das Verhalten als „unfair, unehrlich und ohne Integrität“ sowie als „rücksichtslos“. Die Genehmigungen wurden letztlich innerhalb weniger Tage nach den geplanten Terminen erteilt.

Nach einer HCRA-Untersuchung — einer vorgeschlagenen Strafe von 4,49 Millionen $ für 145 Einheiten im Dezember 2025, reduziert auf eine Strafe von 3,295 Millionen $ für 107 Einheiten im Februar 2026 — reduzierte das Licence Appeal Tribunal die Strafe auf 611.897,03 $. Painchaud wies die Annahme der Regulierungsbehörde zurück, die Käufer hätten andernfalls 90 Tage gewartet („sehr spekulativ und nicht belegt“), berechnete den finanziellen Vorteil des Entwicklers neu auf sieben Tage (344.397,03 $ statt etwa 1,9 Millionen $) und senkte die „übermäßige und strafende“ Grundstrafe auf 267.500 $ — 2.500 $ pro Einheit.

Eine Verwaltungsstrafe von 3,295 Mio. $, im Rechtsmittelverfahren auf 611.897,03 $ reduziert — wobei der Ethikverstoß für alle 107 Einheiten bestätigt wurde

Eine endgültige Belegungsgenehmigung ist eine zwingende Voraussetzung, bevor ein neu errichtetes Condo-Gebäude bezogen werden darf — 107 Käufer zogen ohne eine solche ein.

Die „dringenden“ Mitteilungen teilten den Käufern mit, die Einheiten seien bezugsfertig, obwohl die Genehmigungen nicht erteilt worden waren, was das Tribunal als unzutreffend und irreführend bewertete.

Nach der Entdeckung der fehlenden Genehmigung ließ der Entwickler weitere 78 Einheiten über drei Tage beziehen, statt zu verzögern.

Der Verstoß zahlte sich aus: Vermeidung von Entschädigung für verzögerten Bezug und vorzeitige Vereinnahmung von Belegungsgebühren, was das Tribunal als finanziellen Vorteil anerkannte.

Sobald man weiß, dass die Genehmigung fehlt, ist die Fortsetzung der Verstoß: Das erste Versäumnis war ein Versehen, die nächsten 78 Einzüge waren eine Entscheidung.

Das Tribunal bestätigte die Feststellung der HCRA, dass 859 West gegen den Ethikkodex für Wohnungsbauer in Ontario verstoßen hat, indem es die Käufer nicht fair, ehrlich und mit Integrität behandelte. Mildernde Umstände — keine nachgewiesenen Auswirkungen auf die Käufer und keine früheren Verstöße — halbierten die Strafe erneut gegenüber der Version der Regulierungsbehörde auf 611.897,03 $.