碧桂园全靠负债和预售款撑起规模扩张——两条钱路一起断了

碧桂园靠一套自己叫「456」的滚动开发模式做到了中国民营房企销售规模第一：拿地到开盘约四个月，开盘到收完首付约五个月，再到回本约六个月。这个速度让它敢冲进几百个别的房企不愿碰的三四线城市，靠的是两样从不保证同时到位的钱——买地用的境内外低息债，和还没建好的房子收来的购房定金。股权几乎没出多少力。

只要销售一直涨、借新还旧的门一直开着，这套结构就能转下去，因为每个新项目收来的预售款是拿去还上一个项目欠的债，而不是公司自己攒下的利润。等中国楼市降温、买房人不敢再为烂尾风险交定金，两头同时断了：预售回款掉下去，债主也不愿意再展期到期的债券。碧桂园 2023 年 8 月起就开始错过美元债利息，10 月 10 日又付不出大约 1500 万美元，触发近 110 亿美元境外债的交叉违约。

到 2023 年底，公司总资产约 2529 亿美元，净资产只剩约 295 亿美元，全年净亏损 2010 亿元人民币（约合 285 亿美元），主要来自 842 亿元的存货减值——卖不掉、还没建完的房子。

2024 年有债权人向香港高等法院申请清盘碧桂园；公司股票停牌九个月准备迟交的财报，2025 年 1 月复牌时股价逼近历史新低。之后它花了将近两年谈境外重组，涉及约 140 亿至 180 亿美元的债券和贷款，最终说服了持债超过 75%的债权人和约一半银团贷款的银行同意，部分靠债转股实现。2026 年 2 月 16 日，法院驳回了清盘呈请，此时重组已经生效。