Country Garden finanzierte seine Größe vollständig mit Schulden und Vorverkaufserlösen – dann versiegten beide Quellen

Country Garden wuchs durch Verkäufe zum größten privaten Immobilienentwickler Chinas, und zwar über einen Bau-und-Verkauf-Zyklus, den das Unternehmen als „456“-Modell bezeichnete: etwa vier Monate vom Grundstückskauf bis zum Projektstart, fünf Monate bis zum Eingang der Käuferzahlungen, sechs Monate bis zur Deckung der Vollkosten. Diese Geschwindigkeit trieb das Unternehmen in Hunderte von Städten niedrigerer Stufe, die andere Entwickler mieden, finanziert durch zwei Dinge, deren gemeinsamer Zufluss nie garantiert war – günstige Offshore- und Onshore-Schulden für den Kauf des nächsten Grundstücks und Vorverkaufsanzahlungen von Käufern noch nicht gebauter Wohnungen. Eigenkapital finanzierte davon so gut wie nichts.

Die Struktur funktionierte, solange die Verkäufe weiter stiegen und die Refinanzierung offen blieb, denn die Vorverkaufserlöse jedes neuen Projekts dienten den Schulden, die für das vorige aufgenommen worden waren, nicht den einbehaltenen Gewinnen des Entwicklers selbst. Als die chinesische Immobiliennachfrage nachließ und Käufer gegenüber Anzahlungen auf unfertige Wohnungen misstrauisch wurden, brach diese Kette an beiden Enden: Die Vorverkaufseinnahmen sanken, und die Kreditgeber hörten auf, fällige Anleihen zu verlängern. Country Garden verpasste im August 2023 Dollar-Anleihekupons und versäumte am 10. Oktober 2023 die Zahlung von rund 15 Millionen US-Dollar, was Cross-Defaults über nahezu 11 Milliarden US-Dollar an Offshore-Anleihen auslöste.

Zum Ende des Jahres 2023 meldete das Unternehmen eine Bilanzsumme von etwa 252,9 Milliarden US-Dollar bei einem Eigenkapital von nur etwa 29,5 Milliarden US-Dollar sowie einen Nettoverlust von 201 Milliarden Yuan (etwa 28,5 Milliarden US-Dollar), der größtenteils auf Wertminderungen von 82,4 Milliarden Yuan auf unverkaufte und im Bau befindliche Immobilien zurückzuführen war.

Ein Gläubiger beantragte 2024 beim High Court in Hongkong die Liquidation von Country Garden; die Aktien wurden neun Monate lang ausgesetzt, während das Unternehmen verspätete Abschlüsse vorbereitete, und nahmen im Januar 2025 nahe Rekordtiefs den Handel wieder auf. Danach verbrachte es fast zwei Jahre mit Verhandlungen über eine Offshore-Restrukturierung, die rund 14–18 Milliarden US-Dollar an Anleihen und Krediten umfasste, und gewann Anleihegläubiger, die über 75 % der Schulden nach Wert hielten, sowie Banken, die etwa die Hälfte der Syndizierungskredite hielten, teilweise über Umwandlungen von Krediten in Eigenkapital. Das Gericht wies den Liquidationsantrag am 16. Februar 2026 ab, nachdem die Restrukturierung wirksam geworden war.

Country Garden finanzierte das Wachstum mit Schulden und Vorverkaufserlösen und geriet dann bei 11 Mrd. US-Dollar Anleihen in Zahlungsverzug, als beide Quellen versiegten, sodass 252,9 Mrd. US-Dollar an Vermögenswerten 29,5 Mrd. US-Dollar an Eigenkapital gegenüberstanden.

Die Expansion in Hunderte von Städten lief über Offshore-Anleihen, Onshore-Kredite und Vorverkaufsanzahlungen von Käufern – Eigenkapital machte nur einen geringen Anteil der Kapitalstruktur aus und ließ wenig Puffer, als die Finanzierung nachließ.

Vorverkaufserlöse wurden als verlässlicher operativer Cashflow behandelt und nicht als Anspruch, den Käufer gegen das Unternehmen hielten; als die Verkäufe fielen, verschwand zugleich das Geld, um Projekte fertigzustellen und frühere Schulden zu bedienen.

Der „456“-Zyklus erforderte, dass die Verkäufe des nächsten Projekts stets die Verpflichtungen des vorigen finanzierten – eine rollierende Struktur ohne Rücklage dafür, dass die Nachfrage überall zugleich nachlässt.

Die Expansion mit Schulden zu finanzieren, die durch noch nicht verdientes Geld bedient werden – hier Vorverkaufsanzahlungen –, funktioniert nur, solange neue Verkäufe den alten Verpflichtungen davonlaufen. Wenn die Nachfrage abkühlt, präsentiert der Leverage seine Rechnung.

Die in Hongkong notierten Aktien von Country Garden wurden nach dem Ende der neunmonatigen Aussetzung nahe historischer Tiefststände gehandelt, und der Liquidationsantrag gegen das Unternehmen wurde erst im Februar 2026 abgewiesen, nachdem seine Offshore-Gläubiger eine Restrukturierung von rund 14 Milliarden US-Dollar an Schulden genehmigt hatten. Die Onshore-Verbindlichkeiten des Unternehmens, Verpflichtungen aus unfertigen Wohnungen und die weiterreichende Frage, ob es den normalen Geschäftsbetrieb wieder aufnehmen kann, blieben über diesen Zeitpunkt hinaus offen.