L'algorithme de Zillow a parié sur les prix immobiliers — et a perdu 420 M$ en un trimestre

Zillow, surtout connue pour son outil d'estimation immobilière Zestimate, a lancé Zillow Offers en avril 2018 comme activité d'iBuying. Le modèle était simple dans son principe : Zillow utiliserait son Zestimate algorithmique pour faire des offres instantanées aux vendeurs de maisons, acheter les maisons, effectuer des réparations mineures et les revendre avec un bénéfice. La marge était censée provenir de l'efficacité de l'algorithme et de l'échelle de l'opération.

Le problème est apparu en 2021, lorsque le marché immobilier américain est devenu exceptionnellement volatil. L'algorithme de Zillow, qui avait été entraîné sur des données historiques, n'a pas pu suivre les variations rapides des prix. L'entreprise a continué d'acheter des maisons à des prix que l'algorithme jugeait équitables, mais le marché évoluait plus vite que le modèle ne pouvait s'ajuster. Au troisième trimestre 2021, Zillow possédait environ 7 000 maisons et perdait de l'argent sur presque chacune d'elles. Le segment Zillow Offers a perdu 420 millions de dollars au seul troisième trimestre 2021.

En novembre 2021, le PDG Rich Barton a annoncé que Zillow fermerait entièrement l'activité d'iBuying. L'entreprise a passé une dépréciation de 304 millions de dollars sur le stock invendu et licencié 25 % de ses effectifs, soit environ 2 000 employés. L'action de Zillow a chuté fortement au cours des semaines suivantes. Barton a ensuite reconnu que l'entreprise ne pouvait pas prévoir avec précision les prix immobiliers. Cet échec a été une démonstration flagrante qu'un algorithme entraîné sur des marchés stables n'est pas fiable dans des conditions volatiles.

Fermeture de l'iBuying après l'échec du modèle en période de volatilité, avec une dépréciation de 304 M$ et la suppression de 2 000 emplois pour arrêter l'hémorragie trimestrielle de 420 M$.

L'algorithme de Zillow avait été entraîné sur des données immobilières historiques et n'a pas pu s'adapter aux fortes fluctuations des prix de 2021, ce qui l'a amené à acheter des maisons à des prix qui n'étaient plus rentables.

Le modèle d'iBuying obligeait Zillow à détenir du stock, ce qui signifiait que chaque erreur de prix était amplifiée par le coût de portage de milliers de maisons invendues.

Zillow a développé l'activité de manière agressive avant d'avoir prouvé que l'algorithme fonctionnait dans des conditions volatiles, accumulant 7 000 maisons au moment où la faille était indéniable.

Un algorithme ne vaut que ce que vaut le marché sur lequel il a été entraîné. Lorsque le régime de marché change, le modèle qui fonctionnait hier devient un handicap aujourd'hui. Passer à l'échelle avant d'avoir la preuve amplifie les dégâts.