佳兆业靠土地储备抵押借了两次钱，也违约了两次

佳兆业集团靠大量借债买地，一路做成深圳最大的房企之一，资金来源是境外美元债，早年还包括直接卖给散户的理财产品。土地储备是下一轮借债的抵押物，下一轮借来的钱又拿去买下一块地——这套循环只要卖房速度和再融资跟得上就能转下去。

2014 年底政府冻结了佳兆业在深圳的部分项目，切断了它的现金流，2015 年 4 月佳兆业未能偿付约 10 亿美元境外债的利息，成为第一家境外债违约的中国房企。之后它完成了那笔债务的重组，继续盖楼。

同一套融资模式在 2021 年 12 月再次失灵：佳兆业让一笔 4 亿美元债券的展期要约过期失效，惠誉在 2021 年 12 月 9 日宣布公司违约，就在恒大违约后没几天。当时佳兆业境外债规模约 120 亿美元，在中国房企中仅次于恒大，总负债在重组拖延期间一度达到 2264 亿元人民币（约合 310 亿美元）。

一份重组方案终于在 2024 年 8 月获得债权人支持，向债券持有人提供新票据和强制可转债以置换违约债务。直到 2025 年 9 月 15 日——距离第二次违约已近四年——这笔置换才正式完成，约 104 亿美元的债权被换成在新加坡上市的新证券。