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Opendoor 以 180 亿美元上市，用算法买房——一年亏掉 20 亿美元
Opendoor 2020 年通过 SPAC IPO，估值 180 亿美元。2022 年房价下跌后，它手里的库存比买入价还低，股价从高点跌去 95%。
Opendoor · Zillow · 2020-12
怎么回事
Opendoor 2014 年由 Eric Wu 创立，是 iBuying 的先行者：用算法对房子快速开现金报价，再做少量翻新后转手卖出。2020 年 12 月，Opendoor 通过 SPAC 合并上市，估值 180 亿美元，背后有软银和 Khosla Ventures 支持。
这个模式在上涨行情里能跑通：买入房子，持有几个月，再卖得更贵。但 2022 年美联储加息，房价开始停滞。Opendoor 手里压着数千套按高位买入的房子，市场却在往反方向走。2022 年第四季度，Opendoor 报告净亏损 20.4 亿美元。
Opendoor 股价从 35 美元跌到 2 美元以下，跌幅约 95%。公司大幅削减购房量，裁员，并收缩市场范围。Zillow 也曾进入 iBuying，后来于 2021 年彻底关闭 Zillow Offers。Opendoor 虽然活了下来，但规模只剩高峰期的一小部分。那 180 亿美元估值，本质上是押注一个只涨不跌的房市。
为什么会这样
- iBuying 本质上是对房价的杠杆下注：按今天的价格买，按明天的价格卖。房价一旦下跌，库存越多，亏得越狠。
- 180 亿美元的 SPAC 估值默认房市繁荣会继续；当利率上升、价格停滞时，这个模式最根本的风险就露出来了。
- Opendoor 的算法可以估房，但算不出利率变化和宏观周期，而真正决定输赢的偏偏是这些。
- Zillow 2021 年退出 iBuying 已经是在提醒踩坑了，Opendoor 却没接住信号；连最懂行的竞争对手都判断这套玩法走不通。
教训
iBuying 是对房价的杠杆下注。Opendoor 的算法能估一套房的价，却算不出美联储。如果你的模型必须靠市场一直上涨才能成立，那你拿到的不是生意，而是仓位。
后来呢
Opendoor 仍在运营，但规模缩小，市场更少。iBuying 只在少数条件下才算可行：价格稳定、利润很薄、交易量很大。Zillow 已完全退出。这个案例常被拿来说明，SPAC 估值会把一个周期性生意按“周期永远不会转”来定价。
资料来源
- Opendoor — Wikipedia (founded 2014; SPAC merger December 2020 at $18B; SoftBank and Khosla investors; $2.04B net loss Q4 2022; stock $35 to under $2; Zillow exited iBuying 2021)
- Opendoor — Q4 and Full Year 2022 Financial Results (full year 2022: $15.6B revenue, $1.4B net loss, 39,183 homes sold; Q4 2022: $2.9B revenue, $399M net loss; $458M inventory valuation adjustment; gross margin fell from 9.1% to 4.3%; 12,788 homes in inventory valued at $4.5B)
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这家公司栽倒的地方，别处有人漂亮地解开过。 第二意见 →
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